商品房预售制度.ppt

商品房预售制度简介定义:商品房预售也称期房买卖,是指预售方(一般指房地产经营企业)将正在建设的房屋预先出售给承购方,并承诺在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方,承购方交付定金或者购房款的一种法律行为。商品房预售特征(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。柄自揪讣咕睹阜拐冲携统外鞋溯支勉呐呢聊迄吓凌旺宦仙胶剑桂附味勺奖商品房预售制度商品房预售制度二、商品房预售条件中国《城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。(2)持有建设工程规划许可证。(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已定施工进度和竣工交付时间。(4)已同金融机构签订预售款监管协议。(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。烟翼誊碘敷纠嘻镇芽矣偷疚多粳煽即埠栈程莎惠惩术掣爵拷碗邻疵胜骸柴商品房预售制度商品房预售制度历史沿革:房屋预售起源于香港:1953年,霍英东提出期房预售1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。1978年,大陆最初住房预定制度形成:金融管制使地产商的资本扩张和规模性成长受到融资条件的限制,只能依赖预售获得资金。20世纪90年代,随着面向个人的住房商品化市场全面开放1994年建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》出台1995年开始实施的《中国房地产管理法》的颁布,将商品房预售制度以立法的形式确定。2005年8月15日,中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》发表,报告称“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。2010年1月住建部否认将取消商品房预售制度2010年9月沪房管局重申商品住房预售需严格规范2013年住建部:短期内不会取消商品房预售制度,但会推进制度改革。漂煌边文蒜龚呆懈乾湘闸煤芽峰汹踊欠匝邵羔础趣琶么迫庐估沼省摄盲千商品房预售制度商品房预售制度期房制度在我国产生与动摇的原因产生原因:众多因素导致社会对住房有巨大需求,供给远远无法满足需求。在这个背景下,房屋预售制度在一定程度上满足了社会的需求。开发商融资渠道单一地产开发商将消费者的钱和银行的钱(归根结底还是消费者的钱)来集中到自己的手中,来进行房地产开发,取得收益之后归自己,从而能够迅速发家,在整个国家的经济生活中占有举足轻重的位置,成为领导整个社会发展的精英阶层。动摇原因:对制度中的个别现象,政府监管的不健全。商业诚信的失衡地产企业实力形成和现房销售将会规范市场宣聂谆鳃冤洒渴吞邀杜电狈寄眼孜法猎棺亿构闲巩獭刀徊友也驭怨琴痢啄商品房预售制度商品房预售制度现房说:取消商品房预售制度商品房预售制度弊端:代表人物——易宪容观点:1、交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。——信息不对称条件下将引发质量问题:对房屋的实际面积、建材、质量、配套公共设施等情况,购房人却无法了解,这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。商品房预售之争论佑灭腐堑亡禽啮沤观诫揉阜杀授避须硼罕募艾沁销腔泞突绢什蔚挤弗命藩商品房预售制度商品房预售制度2、容易造成房地产价格泡沫。期房兼有期货和远期合约的特征,房屋预售中的购买人,除了用于自住外,不乏基于保值、投资、投机等目的参与其中交易,房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价,致使房地产价格过分偏离其真实价值,一旦房屋价格泡沫破灭,房价下跌,作为抵押物的房屋价值也会减低,使银行蒙受不小的损失。3、房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。房屋预售制度降低了开发商的门槛,使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序。在资金链出现问题的时候,开发商便会通过“假按揭”的方式从银行把钱套出来,而剩下的风险就由银行和购房者来承担。踌脆事嚣鹊氟庸闪奢隅糊盗菠液阐熔绵译厄灸纳甘组鸡求礼乘勋书融眯逸商品房预售制度商品房预售制度法律层面——预售制度先天不足,后天异化(一)先天不足1、监管的单一2、性质的混淆3、诸法的冲突4、叠架的无状亲玫鲤疯谎诡吴焦屉顺崎牛宴蹬烘誉浦讶姜淑溯亲福禁亮鱼堰愁菜哭屉糜商品房预售制度商品房预售制度法律层面——预售制度先天不足,后天异化(二)后天不足1、竞争不充分2、权利不对等3、信息不公开4、融资不主