竞聘报告___中建济南西客站项目定位报告.ppt

中建济南西客站项目·定位报告
Report mendations
BY TOSPUR 上海同策房产咨询股份有限公司
2010-12
项目首次提报中我主要的工作事项:
一、与业主方保持沟通,明确对方急需解决的问题
二、带领项目组同事反复讨论,制定报告提纲
三、撰写报告,并为项目组同事提供技术支持
四、整合报告并提报
本次报告主要解决的三个核心问题:
一、项目定位
二、项目容积率指标及物业类型建议
三、项目规划方案
报告结构:
第一篇——房地产宏观背景
第二篇——城市规划解读
第三篇——案例借鉴
第四篇——项目分析
第五篇——项目发展战略与定位
第六篇——市场解构
第七篇——规划方案建议
思考逻辑:
济南经济向好发展,城市化进程加快
宏观政策对济南影响相对较小
西客站核心区定位为城市副中心
沪、深、蓉枢纽型副中心案例借鉴
可适当延长项目开发周期
项目分析
地段、大盘两个核心价值点
市场解构
项目发展战略
项目定位:城市商务生活复合住区
物业形态及容积率指标建议
规划方案排布
第一篇房地产宏观背景
城市宏观经济
宏观经济
小结
济南市宏观经济情况小结:
济南市国民经济保持高速增长态势,第三产业所占比重提升,人口集聚效应增强,对房地产的需求增加
近年人口增长虽然有所放缓,但城市化进程加快,仍能有效支撑房地产的发展
居民收入及消费稳定增长,购买力水平及需求均有效提高,居民已进入富裕阶段
以上,表明了济南市宏观经济的向好发展,为其房地产市场良性发展打下了坚实的基础
近期房地产政策
新政细节影响
政策影响
小结
政策影响小结:
本轮新政在历次调控政策中力度最强,政府调控态度坚决,对楼市影响较大,预计持续时间和后续政策压力较大
整体需求量将下降,投资投机性需求受影较大
中端常规型、过渡型产品受影响较大,高性价比的刚需产品及高端豪宅产品受影响较小
对外地和投资性购房比重较高的城市受新政的影响较大,对以自住购房为主力的城市影响较弱