花边岭南花园花园物业管理方案.doc

花边岭南花园花园物业管理方案
第一章物业概况
花边岭南花园花园位于惠州市花边岭西南端CBD中心繁华区域,周边商业、办公、住宅云集, ,交通便利,商业氛围浓郁, 区域位置优越。
花边岭南花园花园工程设计为框架结构。地上二十五层,地下二层,是集商业、住宅为一体的高档次商住楼。地下一、二层为停车场和设备用房,一、二层为商场,三层为架空层,四~二十五层为住宅。大楼计划于2008年6月初陆续交付使用。
大楼项目总占地面积为 5946M2,总建筑面积为34942M2,其中地下室建筑面积为6247平方米;商场建筑面积为3018平方米;住宅建筑面积为24701平方米;住宅定位为中小户型,户数为276户。地下车库停车位为96辆。住宅电梯可达地下一、二层,在地下一、二层设有电梯厅。,%,绿地率为25%。
花边岭南花园花园为全封闭式管理住宅小区,其安防系统设计包括彩色闭路监控系统、智能门禁系统、彩色可视对讲系统、智能停车场管理系统、电梯五方对讲、保安巡更系统、背景音乐广播系统七大部分,安防系统中控室设于裙楼西侧一层消防控制室内。
1、监控系统
监控系统采用彩色闭路监控系统,主要为:
、住宅及建筑周边的监控。
、地下一、二层、一层住宅大堂及电梯轿厢的监控。
、小区内部架空层、住宅天面等的监控。
、地下一、二层停车库及车道的监控。
2、智能门禁系统:
、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门禁系统,门禁系统读卡器与对讲系统门口机设为一体,采取IC卡刷卡进入,不设钥匙开门。业主须刷卡方可进入。
、门禁卡与住宅停车场卡做成一卡通系统。且具有信息发布功能。
、门口机能对不同卡进行识别,并作出相应的提示;访客在门口机呼叫业主有记录,业主对访客开门也有记录可查。
、因有2部疏散楼梯间可由商场上至三层架空层,为安全起见及考虑商场具体使用情况,疏散楼梯门根据具体使用情况加设楼梯通道专用锁。
3、彩色可视对讲系统:
、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门口机,门口机也可独立作立式设计,与每户住宅的对讲。访客须经业主同意方可进入。
、每户住宅室内分机能与小区管理处通话(含报警按钮)。
、。
、小区大堂值班室、保安宿舍、消防控制室与小区管理处通话。
4、停车场管理系统
地下一、二层车库停放小区业主的汽车、摩托(单)车,,采用北进南出的方式管理,摩托(单)车不另设道闸。
5、小区电子巡更系统:在小区内每个单元的一楼、楼顶及小区外围、重要设施设电子巡更点,供小区保安人员巡逻检查使用。确保保安巡逻的质量,保障了小区内业主的安全。
大楼主要机电设备:安防系统、消防控制系统、发电机、水泵设备、配电设备、电梯6台,大堂及地下车库IC系统等。
大楼主要配套设施有:地下室内专用汽车库、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统、智能IC系统等。
第二章总体目标和分项指标
总体目标:
在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务,并承诺花边岭南花园所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格,交付使用二年内达到惠州市物业管理优秀大楼的管理标准,三年内达到省优标准,五年内达到国家示范大楼的管理标准。
分项指标:
1顾客满意率95%以上;
2)管理服务年有效投诉率5‰以下,处理率、回访率100%;
3)房屋完好率、公共设施完好率98%以上;
4)卫生、消杀、环境绿化市级达标率100%
5)维修及时率、合格率100%;
6)因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零;
7)杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故;
8)费用年收缴率在98%以上;
9)保证提供充足的资源;
第三章服务承诺和质量保证
一、组织架构及人员配备
由商业广场管理处接管花边岭南花园。经理、安全管理员、文档及环保管理员、收费员、工程师兼管。需要增加如下人员
1、管理员:2人
2、护卫员:12人,每班四人。
3、清洁工:3人,每班1人,还有一个上正常班及替班。
4、水电工:1人,每班1人,要有人值夜班。
二、花边岭南花园服务承诺一览表
部门
服务承诺
质量目标
设立24小时服务电话:XXXXXXX
100%
护卫班
发生盗警,2分钟内到达
100%
发生火警,2分钟内到达
100%
环卫班
日常垃圾每日至少收集2次
100%
走廊、大堂、梯道、电梯轿箱等每日拖、扫3次以上
100%
除“四害”每月1次
100%
维修班
故障处理:
供水:5分钟内派技术人员到现场处理
电力:5分钟内派技术人员到现场处理
维修:5分钟内派技术人员到现