天津拿地方案_新开路项目可研报告.doc

天津拿地方案
新开路项目
可
行
性
研
究
报
告
2007年3月3日
第一部分报告摘要 4
一、前言 4
二、项目概况 4
1、项目简介 4
2、项目区域在城市规划中的定位 5
3、宗地现状 5
4、项目规控的要点 5
5、项目SWOT分析 6
三、产品(商业)定位建议 7
第二部分新开路可研报告 8
一、基本概况 8
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二、天津房地产市场分析 12
(实际成交) 单位:公顷 12
-2006年中旬开工及竣工面积走势图 13
-2006年中旬开工(复工)面积量和投资额度 13
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(2005年7月—2006年6月) 15
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7. 天津房地产发展趋势 16
三、河东区土地交易情况 17
1、天津市区2006年土地供应情况 17
2 河东区部分土地交易情况汇总表 18
四、项目概况 21
1、宗地位置 21
2、项目区域在城市规划中的定位 22
3、宗地现状 22
4、项目周边情况 23
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5、大市政配套 27
6、项目规控的要点 27
五、市场分析预测及项目定位研究 27
1、市场供给与可比项目 27
市场供给分析 27
周边项目分析 30
本案(普通住宅)与周边项目价格比较 38
商业部分的研究 40
项目SWOT分析 49
2、市场需求与目标客户 51
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3、住宅部分产品定位与建议 59
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“70%90平米”政策对本项目的影响 64
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4、公寓部分产品定位与建议 65
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5、商业部分建议 69
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第一部分报告摘要
一、前言
天津房产市场在二十世纪九十年代起步后,发展至今已成为中国房产市场的一块新热点,市场开发力度不断加大,未来的开发将向规模化、集团化发展。
天津市场价格由1999年到2001年温和发展后到目前来看,房产市场价格开始呈现大幅上升态势,天津南部及中心区域,市场最高价格已达到8000—10000万元/M2的高点,同时天津整体价格从04年的3350元/平米至06年10月份一路上升到4933元/平米。上扬势头强劲。由此可见,天津房产市场目前已进入了高速发展时期。
天津房产价格突飞猛进,市场产品总价一再提高,同时,总体消化状况却保持了旺盛态势,这进一步证实了天津市场强盛的需求市场。天津目前客源倾向明显,南部和东南部区域包括滨海区域已成为关注焦点,不过在天津中心城区,随着规划与建设的不断进行,却呈现出了遍地开花的共同发展局面。同时河东区目前随着交通与环境的提升,加之该区域的土地供应非常有限,房产市场一直较为火热,未来市场属于“寸土寸金”之地,发展潜力巨大。
天津未来发展是跟随上海及北京这类国际大都市的整体发展,建设一个有特色的现代化城市,使天津经济社会各项事业实现跨越式发展,体现中,体现北部代表性城市的功能地位,房产市场作为国民经济发展的重要组成部分,也将跟上天津的整体发展脚步,体现出支柱产业的号召力。
二、项目概况
1、项目简介
本项目所在区域隶属于河东区。项目西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。如图所示:
位置详图
2、项目区域在城市规划中的定位
该地块已拆迁完毕,并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地38237平米,商业用地12702平米。
3、宗地现状
地块西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。
商业和居住地块被铁路单身五十五宿舍所间隔开来。
,,,距天津滨海国际机场不足10公里