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房地产经营与管理
第一章房地产经营管理概述
房地产业
一、房地产业的概念
1、房地产的概念
房地产(real estate)是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于
其上的各种权益(权利)的总和。
土地:是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间,包括土壤、植被、岩石、矿藏、
湖泊等。
土地的开发受三大因素的制约:
建筑技术
土地使用管制
土地权利设置及相邻关系
建筑物:是指人工建筑而成的物体,包括房屋和构筑物两大类。
房屋:是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动
的工程建筑物,一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。
构筑物:是指除房屋以外的工程建筑物,人们一般不直接在内进行生产和生活活动,
如桥梁、水井、隧道等。
房地产权益:包括土地使用权与房屋所有权。
一般地:所有权包括四种权能:
占有
使用
收益
处分
综上所述,我国房地产的整体概念可为:
土地
建筑物:房屋、构筑物
房地产房地
土地使用权
房屋所有权
2、房地产业的概念
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业,它包括
土地的开发
房屋的建设、维修、管理
土地使用权的有偿划拨、转让
房屋所有权的买卖、租赁、抵押
房地产市场
二、房地产业在国民经济中的地位
1、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业
基础性
先导性
2、房地产是国家的一笔宝贵财富
目前我方米,
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竣工面积约 1 亿平方米,
深圳: 开工面积约 3 千万平方米
竣工面积约 千万平方米
美国:不动产价值占总财富的比例:%
土地:占 %
建筑物:占 50%
3、房地产业是我国国民经济的支柱产业
房地产经营收入占财政收入比重
发达国家和地区:10-40%
香港 40-50%
深圳: 约 25%
提问:什么是支柱性产业?
三、房地产是我国国民经济的支柱产业
1、承载经济与社会生活;
2、提供财政积累;
3、充分利用土地资源;
4、促进相关产业的发展;
5、优化产业结构与消费结构;
6、提供大量就业;
7、改善居住与生活条件。
土地所有权及其实现
一、土地所有权的概念
法律意义上的所有权:是一种财产,可以占有、垄断,拥有支配的权力。
经济意义上的所有权:凭借对土地的垄断可获得一定的经济收入。
二、土地所有权的经济实现——地租
绝对地租
地租
级差地租
绝对地租是指租用任何一块土地都必须缴纳的地租。是企业剩余价值超过平均利润
的那部分余额,是企业超额利润的转化形态。
上限:郊区企业的留利水平
下限:郊区土地支付的农业地租量
级差地租是由于昆山陆家房价土地位置差别和不同投资差别所引起的超额利润,其产生是由
于对土地经营的垄断。
级差地租Ⅰ:土地位置不同而在同等投资条件下产生的超额利润不同
级差地租Ⅱ: 对城市中同一块土地连续追加投资,各次投资的劳动生产率不同,
从而超额利润不同而产生的级差地租。
垄断地租
矿山地租
房产
一、房产的概念
房产:指房屋产权(house property),指房屋产品归谁所有,亦即对房屋的占有、
使用、收益、处分的权利。
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全民所有制
房产所有制集体所有制
个人所有制
涉外房产
二、房地产的特性
1、不可移动性
自然地理位置:不可变
社会经济地理位置:可变
变动原因:
城市规划的制定或修改;
交通建设的发展或改变;
其他建设的发展
2、长期使用性
土地使用权一次出让最高年限:
居住用地:
工业用地:
教育、科技、文卫、体育用地:
商业、旅游、娱乐:
综合用地、或其他用地:
注意:建筑物耐用年限
3、附加收益性
增加房地产的适应性
4、异质性
5、资本和消费品的二重性
6、易受政策影响性
7、相互影响性和易受周围社区环境影响性
三、房地产市场的特征
房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地
产交易