第五章 城市房屋拆迁.pdf

第五章城市房屋拆迁
冯斌
内蒙古工业大学
土木工程学院
第四章房地产开发用地的取得
第五章城市房屋拆迁
第一节城市房屋拆迁工作程序
第二节城市房屋拆迁补偿与安置
第三节城市房屋拆迁工作中应注意的问题
2 第五章城市房屋拆迁
2
第一节城市房屋拆迁工作程序
一、拆迁前期工作
(一)拆迁调查摸底
(二)制定拆迁计划和拆迁方案
二、申请核发房屋拆迁许可证
开发企业在取得用地使用权后,持项目批准文件,
规划主管部门、土地主管部门批准的红线图和用地文
件以及拆迁计划与方案,并附上金融机构出具的资金
证明(或会计事务所验资报告),向当地拆迁主管部
门提出书面拆迁申请。(县级以上地方人民政府负责
本行政区域的房屋征收与补偿工作。(2011-1-21))
三、组织实施拆迁
(一)组织拆迁动员,发布拆迁公告
(二)拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议
(三)拆除房屋,平整场地
3 第五章城市房屋拆迁
第二节城市房屋拆迁补偿与安置
一、房屋拆迁补偿
(一)房屋拆迁补偿的对象
拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人进行补偿。
具备合法手续的房屋及其附属物时,才进行
补偿。
拆除违章建筑时不予补偿;
拆除临时建筑时,由于它是由政府有关部门
批准建造的,应根据实际情况加以处理。
(二)房屋拆迁补偿的形式:
一是实行货币补偿;
二是实行房屋产权调换(实物补偿形式)。
4 第五章城市房屋拆迁
第二节城市房屋拆迁补偿与安置
(三)房屋拆迁补偿的计算

1. 货币补偿形式的计算。
货币补偿的金额,应按照被拆迁房屋的市场
评估价为标准来计算。
货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿。
常采用的房地产评估方法:
•市场比较法、收益法、成本法、假设开发法
等。
2. 产权调换形式的补偿计算:
产权调换价格计算根据:被拆迁房屋的评估
价和产权调换房屋的市场价格差价来确定的。
更有利于保护被拆迁人的合法权益。
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第二节城市房屋拆迁补偿与安置
(四)各类房屋的拆迁补偿

1. 对公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿
•公益事业房屋:是指文教、卫生及其社会福
利方面的非生产经营性事业用房。
•有两种补偿形式:
•实物形式补偿:重建,但并不要求一定要按
照拆迁房屋原有的性质、规模予以重建。
•货币形式补偿:以房地产市场评估价格进行
补偿。
•价格评估,往往采用成本法较为合理科学。
6 第五章城市房屋拆迁
第二节城市房屋拆迁补偿与安置
(四)各类房屋的拆迁补偿

2. 对非公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿
•拆除非公益事业用房时:一般可双方协商来
确定补偿的形式。
•拆除非公益事业用房的附着物:不得进行产
权调换,由拆迁人给予货币补偿。
•拆除非公用事业房屋中的租赁用房:
•能解除租赁关系的或者被拆迁人对房屋承租
人进行安置的:给予补偿。
•对解除租赁关系达不成协议的:实行房屋产
权调换,原承租人承租,重新签订房屋租赁合
同。
7 第五章城市房屋拆迁
第二节城市房屋拆迁补偿与安置
二、房屋拆迁安置
房屋的拆迁安置:是指由于在用地范围拆除
房屋,使被拆迁人(使用人)丧失生活、生产、
经营空间时,拆迁人按规定向房屋使用人提供
的正常生活、生产、经营用房或安置。
包括:临时过渡性的安置以及最终永久性的
安置。
(一)房屋拆迁安置的对象:被拆迁人或者
房屋承租人。
(二)房屋拆迁安置的形式:一次性安置和
临时过渡安置。
8 第五章城市房屋拆迁
第二节城市房屋拆迁补偿与安置
二、房屋拆迁安置
(三)房屋拆迁安置的地点
原地安置:安置地点在原拆除房屋用地范围内。
就近安置:安置地点和拆除地点在城市同一区
位等级内的安置属同类安置,同类安置可视为
原地安置。
易地安置:安置地点在被拆除房屋所在地以外,
且安置地区位劣于原拆除地区位,可以适当增
加安置面积。
拆迁老城区的商业用房:应尽量还建;
拆迁市区内的工业企业用房:则最好易地还建。
9 第五章城市房屋拆迁
第三节城市房屋拆迁工作中应注意的问题

一、在拆迁工作中应注意的几个问题:8条
1. 开发企业若自行进行拆迁安置,应在工作展开前,
对初次接触此项工作的人员进行培训,熟识有关政策,
掌握拆迁技术和原则,取得上岗资格。同时,对从事过