旭光花园定位推广思考(定稿).ppt

一场人居换代的风暴
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旭光花园项目定位思考
武漢合創共景出品
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有这样一句话:好房子=好销路
合创共景观点:NO
当产品和人无利益联系时
多半人会认为:房子很好,但我暂时不需要
地球上,只有被需要的东西=好销路
前言
从卖房子,转换为卖他们需要的房子
项目核心问题:
市场环境
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【旭光序曲——政策环境浅析】
旭光花园项目定位思考
政策趋势分析
--房地产“史上最强”政策来袭
【旭光序曲——政策环境浅析】
3月10日:国土部强调房地产用地监管将开展突击检查;
3月18日:国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案;
4月11日:银监会:银行不得对投机投资购房贷款;
4月13日:住建部:加快保障房建设遏制房价过快上涨;
4月15日:国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%;
4月17日:国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷;
旭光花园项目定位思考
【旭光序曲——政策环境浅析】
旭光花园项目定位思考
4月19日:住建部要求商品住房严格实行购房实名制;
4月21日:二套房以住房套数界定不再以贷款为准;
4月23日:第三套房或被定性为经营性住房政府将积极推出对此征收的房产税种;
5月2日:中国人民银行存款准备金率上调;
6月26日:国家税务局通知规范土地增值税清算问题;
9月29日:国家相关部委《新国五条》规定;
【旭光序曲——政策环境浅析】
旭光花园项目定位思考
10月19日:央行加息

11月3日:《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
11月15日:《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》
【旭光序曲——政策环境浅析】
旭光花园项目定位思考
政策预警登场,已反映了中央将采取前所未有的调控力度。但在风声放出当月内,全国地王不完全统计达到27块以上,实际逼迫中央采取了最严苛的政策走向。
该次政策调控,采取了高密集“组合拳”策略,从金融、税收、房管部门、土地规划实现多部门联合作业,核心在于“完全不给空子钻”。
往届中央调控流于形式,主要表现在银行“此时彼时”,以及地方政府利益驱动暗地放松政策执行。但在此次调控,中央政府直接制定银行“游戏规则”,以及地方政府“挂钩干部考核”、“直接暗访”。
短期:客户层面两级锐减——投资客户不能按揭,意味着投资对资金实际风险指
数大大增加;初次置业客户本来信心不足,可能因为担心“高位进场”
而选择观望。而针对改善型置业客户,由于资金实力较强,置业主要目的明
确,可能在“谈判空间更大”的前提下,选择性价比、综合条件最优楼盘。
中期:房价因购买力下降或多或少受到制约,针对消费需求,开发方向可能更多针
对首次置业及改善型住房,二手房放量情况明显,但价格下行有可能拉低一
手房价格体系。
【旭光序曲——政策环境浅析】
旭光花园项目定位思考
影响预测
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