土地买卖契约.doc

上世纪五十年代土地曾经私有过,一些人购买了土地且由政府颁发了土地证。但是随着法律的调整和规定,我国实行土地社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。农村土地,根据1956年《高级农业生产合作社示范章程》第13条“入社农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有”的规定,农村土地私有土地转为合作社集体所有,即现在的农民集体所有。根据《宪法》第十条:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有”的规定,原土地私有制即消失。在社会主义的中国,从所有制上讲,土地可以分为两类,即国有土地和农村集体土地。商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。依照国家法律规定,自1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后,此前的有关土地买卖契约一律视为无效。一、依照《中华人民共和国土地管理法》规定,建、确认土地权属的空闲宅基地不受法律保护。    二、农村村民确需建房用地的,要由集体所有权单位重新进行调整,报有关部门审核批准。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的,并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围,不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理,目前司法实务界及理论界都尚无定论在房屋与土地的关系上,普遍采取“房地一体主义”,即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转,只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》第31条也规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的,但是,1998年8月《土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除,并在第63条中明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”,造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况,从而在立法意旨上,城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约,从而直接影响到买卖合同的效力问题。在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动,较为时兴的说法叫作“,但是,从深层次上看,这种现象的出现有其必然原因。随着城乡产业结构的升级和经济结构转型,土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩,而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强,集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变;其二,随着开放型经济与城市建设的深入发展,大量外来资金与人口涌入,使村镇集体土地