—成本、费用法土地增值税清算是国家近期宏观调控政策措施之一,对于强化这一税种的征收管理,不论是充分发挥其聚财作用,还是对于平抑市场房价,使之回归供需平衡的市场规律都有积极意义。 一、土地增值税的由来 据国家税务总局发布的通知,要求各地从2007年2月1日,开展房地产开发企业土地增值税清算,正式向其全额征收土地增值税。从土地增值税这个名字(税种)来说,它不是一个新税种,国务院早于1993年12月就发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,随后财政部颁布细则,决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税,由于当时国家宏观经济政策为扩大内需,拉动消费市场,再加上房产企业开发周期较长,土地增值在短期内难于核准和《条例》缺乏钢性的结算的规定,所以曾被一度搁置,至2001年恢复征收,因没有配套的成本核算办法和严格征缴时限等原因,至今一直采取预征的权宜计,大部分地区采取商品房收入1%—2%的比例缴纳。二、土地增值税清算的条件(一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算: 、完成销售的; ;。符合以上三个条件的纳税人,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续; (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: ,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;;符合以上三个条件的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。三、目前土地增值税清算的模式收入—扣除项目=增值额增值额/扣除项目*100%=扣除额占扣除项目的比例根据比例按实际税率缴纳土地增值税第一步计算出房地产开发企业的全部收收入,包括:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
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