国有农场土地使用权的常见问题.docx

国有农场土地使用权什么是国有农场?即国营农场,由国家投资兴办的、主要生产资料和产品归国家所有的农业经济组织。其土地、自然资源、机器设备、生产建筑等生产资料属于全民所有;在国家计划指导下进行生产经营活动;产品由国家统一支配。国有农场是我国农业和农村经济的重要组成部分。国家推进在城镇化、工业化和道路交通水利等基础设施建设进程中,不可避免要使用国有农场的土地,以下是国有农场土地使用权中几点常见的问题,供参考:一、国有农场的土地性质国有农场的土地归国家所有,国有农场是受国家的委托经营管理所辖区域内的土地,并对辖区内的土地有使用、占有、收受等项权利。除上述权利外,还依法享有对所辖区域内的土地的发包权、租赁权、转让权、开发权、融资权等延伸权利。这些权利有一些是受到法定事由限制的,未经法定程序许可,是不能行使的。二、国有农场土地使用权是否可以出租?国有农场以划拨方式取得土地使用权。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》规定,土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同。此外,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人.(二)领有国有土地使用证,(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。三、怎样规范国营农场土地承包合同怎样规范土地承包合同是每个垦区农场的一件大事。它涉及到企业管理的最重要的环节,也是检验企业是否依法办事,依法管理重要条件。农场与承包户之间的土地法律关系,用什么来证明,那就是承包合同,土地合同尤为关键。土地合同的性质、条款、期限等,直接关系到垦区农场企业的经济效益和管理水平,管理水平的高低看什么,笔者认为看合同附属于国营农场的工业等各项行业都已转制并轨,唯有土地使用权、收益权、占有权没有丧失,依旧归农场经营管理,从这个意义来看,土地在垦区农场中的地位应属首位。因此,对土地合同有必要依法进行规范,以达到自愿、诚信、公平、依法管理的目的。据了解,当前垦区农场的土地承包合同并不规范,乱起名称,条款不全,疏漏百出,由于合同签订不严密,一打官司就败诉,给企业造成经济损失。(一)首先谈谈土地合同的名称问题。土地合同名目繁多,有的叫"耕地、租赁经营合同",有的叫"耕地承包合同",也有的叫"土地转让合同"、"土地出租合同"等等。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定:"国有土地可以由单位或者个人承包经营""发包方和承包方应当订立承包合同",《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条规定:"发包方应当与承包方签订书面承包合同"。根据法律规定,笔者认为国有农场签订耕地合同时,名称应当锁定为"耕地承包合同",具体名称为(××农场耕地承包合同)。这个名称是有据可查的,也是法律规定的,必须规范名称,建议农场签订合同时应注意这个问题。(二)土地承包合同的核心问题是费用问题。有的叫"租金"、"实物地租"、"上打租