论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施.doc

论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施内容提要:近些年来,我国房地产价格持续上涨,政府也不断出台各种措施对房价进行调控。本文针对目前我国房价上涨的趋势,结合资产评估的知识,从几个方面阐述其原因,并提出减缓房价上涨的措施。关键字:房价上涨原因减缓房价上涨措施资产评估一房价上涨的原因分析房价上涨的原因,首先要了解房地产的特性。房地产一般具有如下特性:位置固定性。土地位置的差异会造成价格的差异。供求区域性。一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。房地产供求关系的地区差异又造成了区域之间房地产价格的差异性。使用长期性。土地可以永续利用,建筑也是耐用品。投资大量性。房地产的生产和经营管理要投入大量的资金,从而需要金融业的支持和介入。保值与增值性。由于土地资源的有限性和固定性,以及土地的改良和城市基础设施的不断完善,从长远来看,土地的价值呈上升走势。投资风险性。难以变现性。政策限制性。房地产的上述特性使其价格的波动不同于一般的商品,从中也可以看出我国房价上涨的一些端倪。房地产价格是一种权益价格,它与用途有关,具有个别性和可比性。结合资产评估和我国房地产市场的现状,我认为我国房价上涨的原因有一下几点:一供需矛盾造成房价上涨。房地产的需求主体是人,人口数量越大,对房地产的需求也就越大,房地产的价格一般就会上升,这是符合经济规律的。我的提高,人们对居住的要求和需求也日益提高,房地产市场存在着很大的刚性需求,造成供求关系紧张,从而推动房价上涨。另一方面,资本和劳动力大量向中心城市流动,城市化水平稳步提高,致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加,人口密度不断提高。而大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买提出了巨大需求,也加剧了供需矛盾,推高了房地产价格。二土地资源严格控制且价格上升,高地价催生高房价。房地产是土地和房屋及其权属的总称。从成本法在房地产评估中的应用可以看出,土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益,这里不仅要计算土地取得的费用和土地开发的费用,还要计算取得土地所付出的资金的时间价值。而新建房地产=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+消费利润+利润,由此可见,在房地产价格中,地价占有相当大的比例。在我国,城市土地的所有权属于国家。土地资源具有不可再生性,稀缺性,固定性,区域性等特征,客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡,使得土地的买卖竞争愈来愈激烈,导致土地价格不断攀升。同时土地产权具有可垄断性,就决定了在土地使用权让渡时就必然要求实现其垄断利益。房地产的开发还对土地的区位因素、面积因素、深度因素、形状因素、地形因素、容积率因素等有较高的要求,而我地面积仅占地集中在沿海地带,更造成土地资源的紧张。随着土地资源越来越珍贵和国家限制,导致土地供应量减少,并且实行了土地招拍卖制,无形中推动了土地价格。而住房需求的快速增长,又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾,从而导致新一轮房价的快速上涨。从近几年的土地、房屋市场价格来看,土地出让价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度。在现实中我们往往可以看到,当一块土地要出售时,往往会有十几个甚至几十个土地购买者参与竞拍。而土地的成交价格也不断被出现新高。而这些地价款必然要摊入