商业地产黄金时代的来临.doc

蚃商业地产黄金时代的来临羃时间:2011年3月28日10:17芇薆2010年的北京房地产市场用跌宕起伏来形容一点也不过分,从4月份起,停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率……楼市调控政策频出,招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。膂严厉的政策让众多房地产开发商在住宅项目开发上颇为掣肘,销售价格及速度都难与往年相提并论,回款速度也大幅放缓,越来越多的开发商转身投入了商业地产开发的浪潮之中。由于贷款及购买套数方面的限制,大多数原本还处于观望状态的投资者也正批量地退出住宅地产市场,再加上2010年保监会对于保险机构在不动产投资方面的放松,虽然2011年还不会有大量资金的涌入,但这一重大利好无疑为商业地产发展又打了一针强心剂。葿自2006年起,由于住宅地产过热,北京相当一部分地区出现了商住倒挂的现象,即便在CBD中心,商业物业的价值以及升幅都远远赶不上同地区的住宅,商业地产的价值被严重低估。也正因为如此,自2010年起,在政府调控的大背景下,由于商业市场整体在经济危机中逐渐复苏,以及其它多种因素影响下,商业地产市场的价值正在被被重新评估,原本住宅物业与商业物业之间冰火两重天的发展态势正在逐渐扭转,北京的商业地产发展在经历了太长时间的静默后,终于在2011年与住宅站在了同一起跑线上。艿如果说2010年是商业地产由幕后走到台前初试啼声的分水岭的话,那么2011无疑将是商业地产叱咤风云的黄金年,这一趋势也体现在自2010年下半年开始,无论是央企国企还是民营的开发商都纷纷地将目光聚焦在商业地产这个价值洼地上,无论是之前有无商业地产开发背景的开发商都或积极或被动的转型,一时间各地以商业立项的项目陡然增多。蚄作为一个商业地产人,我深信在这股热烈的转型大潮中,当然会有’华丽转身,优雅上位”的例子,但“华丽转身,尴尬撞墙”的个数也将绝不在少数。商业地产操作由于其专业性强、对从业人员培养的时间周期长、操作周期长、难度大等原因,一直属于地产圈的中只有少数人才能驾驭的领域,而这种现象也绝对是“事出有因”的,在接触过的大量开发商并深度沟通后加上近百个商业地产项目的操作经验,我总结了在北京从业十年来,遇到的,经过的,令人感慨的,普遍存在于开发商当中的对于商业地产操作的误区:薂由于受到住宅开发模式的影响,有些开发商对于商业地产项目的回款速度期待值过高,对商业项目操作的专业性严重低估,在并不了解市场和没有专业团队支持的情况下,想当然地认为只要是商业物业的形式能分割成小面积销售,完成销售就行,于是请设计公司设计,施工方建造,这样出来的产品可能在外表十分光鲜抢眼,但到底是不是市场需要的呢?如果不是,那它根本不能称作是商业物业,只是一个长得有些不一样的住宅而已,但最关键的是它不是住宅,不存在刚性需求,失败的住宅项目可以靠价格政策的调整来解决,最终总能实现一部分回款,但失败的商业项目就绝对无人问津。。。商业地产的灵魂在于把握市场,最终使得经营方加入,无人经营的项目就是一堆徒有其表的空房子而已,而且,实现商业价值最大化的手段绝对是持有而不是销售。。。不光是北京,全国范围内这样的案例不胜枚举。众多开发商尤其是中小型住宅开发商受到资本的限制和住宅开发的惯性思维限制,缺乏对商业地产专业性的认识,因此付出了昂贵的学费。芀很多开发商不重视项目前期的专业商业策划工作,认为商业团队的作用就是在