房地产项目启动会指引.ppt

房地产项目启动会指引什么是项目启动会启动会是通过多次会议,短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次、也是最重要的一次决策,实现项目高周转。参会人员:地区公司总经理(必须参加第一次和最后一次会议);运营副总(建议尽可能参加每一次会议);集团运营中心(主要参加新公司前三个项目)项目总监,项目团队成员会议主持人:项目总监(是每一次会议的主持)会议召开方式:需召开多次会议每次会议均需做出决策,并定出决策点每次会后,分头收集信息,进行专业间碰撞按时完成启动会成果的关键启动会之前或者拿地阶段,针对项目预案,必须与政府归口管理部门关键人员提前沟通,以保证启动会方案报批通过,降低方案反复的风险。拿地预案必须达到应有的深度要求,特别是第一期和示范区,这是提高项目启动会效率的前提。启动会是我们对项目的判断和决策,是项目的其中一个阶段性成果。若由于市场变化或政府报批原因,预案、成本等被调整甚至颠覆,可直接反映在方案阶段成果中,不再重新召开启动会。原则、目的明确项目成功标尺及具体指标,达成共识、做出承诺。对项目进行沙盘推演,设定项目的价值点、决策点、控制点。识别项目风险点,提出预案。启动会是职能向项目团队的交底会。针对目标和工作范围做好减法,对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。启动会逻辑图投资测算市场定位产品定位风险显化价值挖掘一二级计划成本测算体验区选址定位项目成功标尺(产品成功、管理成功)第一次启动会第一次启动会成果《总经理初定项目成功标尺》(包括项目总货值)《地块条件交底纪要》《项目基本建设程序及报建风险点》《地块周边市政接口》《市场调研及客户访谈》提交要求提交时间:取得土地(第一笔土地款支付时间)后,10个日历日内。责任人:《总经理初定项目成功标尺》(包括项目总货值)-------项目总监《地块条件交底纪要》--------项目发展经理《项目基本建设程序及报建风险点》--------项目报建主管《地块周边市政接口》--------项目工程经理《市场调研及客户访谈》--------项目营销经理审批流程:责任人-----项目总监《总经理初定项目成功标尺》1、根据集团及地区公司战略和预算,地区公司总经理初定项目成功标尺项目产品成功:销售净利率IRR销售总货值推盘计划及年度签约额项目管理成功:拿地到项目开工、开盘工期交房一次成功率成本偏差率(与目标成本基准版比较)项目分期原则项目分期应兼顾工程项目本身的特点、管理的规模、营销推盘需要、产品业态的不同等因素不同的竣备时间,宜为不同分期。(便于项目的收入、成本确认)同一大地块但中间有大市政道路或其他地块隔断,宜为不同分期。(便于工程管理)大型公建商业与住宅一起,即使竣备时间相同,宜为不同分期。(便于成本的分摊和动态成本管理)项目的分期应在项目启动会时确定,如后续分期不明确,可先明确第一期的范围,后面各期打包为第二期,待条件明确后,再行拆分。当项目二期之间的竣备时间差超过12个月,或项目成本分期编制时,应将项目的模型对应分开编制,并分别确定项目的成功标尺。