2012年弥勒房地产市调报告.docx

2012弥勒房地产市调报告梁家文二零一二年十一月第一部份:房市政策货币政策通货澎涨形势严竣,回收流动性的货币政策延续从国际、国内形势来看,通胀继续走高的压力在舒缓,但未能有效抑制行业政策限购:新国十条:北京国五条:23个城市出台限购令国八条:42个城市出台新版限购令“限购”扼制投资“源头”,数据显示,截至11月底,北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米,与2010年同期相比,%,库存量处于高位运行状态。限贷:新以上首付三成,二套五成,,三套大幅提高;国五条:首套三成,二套五成,,三套停贷;国八条:二套首付六成以上,,部分银行首套首付提至四成,利率优惠逐步取消甚至上浮。“限贷”卡住资金“要害”,2012年尽管两次下调银行准备金率,释放近9000亿元资金刺激消费,3次下调银行利率,但仅针对则需宽松的银行政策,并未改变房市成量下降,库存量加大的趋势,房地产开发商资金进一步趋紧,资金紧张将促使房地产企业进行一场房地产市场大洗牌。限价:国八条:608城市出台房价控制目标,发改委督促销售过程明码标价。“限价”扼住涨价“咽喉”,以深圳为例,该市4月份实施限价房地产政策之初房价仍旧上涨,7月份旋即进一步细化限价房地产政策,除了分片区限价外,还分户型限价,并且要求“月度环比零增长”。这种调整取得了明显成效,国家统计局数据显示,7至9月,深圳新建商品房地产住宅价格指数连续3个月环比零增长,%。保障房:新国十条:580万套;国五条:年末基本建成60%;国八条:1000万套,11月底全部开工。保障房“降温”房地产市场“渴求”,2010-2015年中国计划新建保障性住房3600万套,覆盖面达到20%左右。2010年,城镇保障性安居工程开工590万套,基本建成330万套;2011年,开工1043万套,基本建成432万套;2012年1-10月份,全国城镇保障性安居工程新开工722万套,基本建成505万套,意味着2012全年障房新开工和基本建成量已经提前达标。保障性住房建设规模扩大使得住房房地产市场供给结构有所改善,有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。分析:限贷政策继续抑制低支付能力者入市,限购继续抑制投资需求入市;限贷政策下市场形式更加严峻,资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题;资格客户=买得起房的客户-资格已消耗客户(以下数据仅供参考)买得起房的客户——家庭月收入30%能够支付平均房价月供的客户总价首付贷款月供月供收入比月收入年收入弥勒县需住家庭买得起的家庭4500001350003**********%73338799645093户13527资格已消耗的客户——已购房客户数量÷人均房屋套数÷流动水平1996-%9369资格客户:13527-9369=4158结论:13527/4158=,即要获得同样的效果需要付出3倍以上的努力,成交率必将大大降低,成交周期也将大大拉长。后市预测:7月底,国务院派出8个督查组对16个省市贯彻落实调控政策执行与项督查,日前,国务院房地产调控督查组刚刚迒京,按照督查组对之前房地产调控所做的初步判断,严格落实现有政策的执行,便能遏制房地产市场全面反弹的压力,新的调控政策暂时没有出台的必要。返是督察组的意见,目前尚不清楚决策层面的态度和批复。房地产调控大方向上是从紧,限贩、限贷政策不会有太大发化,投资和投机性需求的抑制也会继续。由于政策对刚性需求的支持,以首次置业和首次改善为主的刚需客户成为各家开发商的争夺点。房产税的征收已成定局,顺序为先征收持有环节,再征收交易环节。第二部份:房市概况全国市场“十八大”于11月8日召开,维持约一周的会议成为新闻和生活的中心,房地产行业似乎也安静了下来。毋庸置疑,闷声发财、融资买地是房地产企业当前的主要动作。地产投资据国家统计局11月9日公布的数据显示,2012年1-10月份,全国房地产开发投资57629亿元,%,增速与1-9月份持平。其中,住宅投资39704亿元,%,,%。房地产开发投资回升有滞后现象,但最近几个月表现一直平稳。从2011年10月-11月的30%以上过热增长逐渐回落,增速维持在大约15%已4个月。地产销售1-10月份,全方米,%,降幅比1-;商品房销售额46301亿元,%,增速比1-。其中,住宅销售面积下降4