恒大南京苜蓿园项目军产土地开发操作模式—世联.ppt

军产土地开发操作模式 ——恒大南京苜蓿园项目沉淀
上海公司战略二组
[关键字]:
军产土地开发模式
[简介]:
投资方参与军产土地开发可选择的模式及流程
军产土地开发利用方式
军产土地
军方出土地
投资方出资金
方式一:
联合开发
合作建房
利益分成
(一般以实物分成)
将土地由军用
转为民用
土地出让给投资方
由投资方单独开发
支付军方相应条件
方式二:
土地使用权转让
两种利用方式优劣势比较
利用方式
优势
劣势
推荐
联合开发
手续简便,容易操作
土地成本低,开发利润高
项目建成后土地仍属于军产,无法办理民用房地产权证,再出售将受到限制
土地年限不同于民用,经营性用房一般为30年,非经营性用房一般为50年,到期后房屋产权仍归军方所有
土地使用权转让
土地权属清晰,后续开发及转让不受限制
土地转性需报总后批准,手续繁杂,不一定能通过
到地方出让需缴纳相应的土地费用,增加土地成本
招牌挂出让时不一定能保证投资方取得土地
√
南京苜蓿园项目推进流程
与军方签定合作协议
报总后审批
获取军方土地使用许可证
与居民签订拆迁及
分房协议
土地邀标出让
Yes
首付金
返还首付金
No
支付过渡补偿费
No
获取地方土地使用许可证
组建项目公司进行开发
Yes
与军方就谈判基础协商
Yes
退出项目
No
操作流程说明
合作谈判
1
由军方协商降低土地出让金的比例,如由30%降到18%
由军方与总后及地方政府协商土地的出让价格保证在300万/亩左右
未来实物分配投资方所占比例能否进一步提高
同时明确军方所得房屋土地增值税如何核算
军方审批
2
如果军方土地许可证无法办理下来,500万资金不上缴
确认军方土地许可证办理的时间节点
地方审批
3
军方土地许可证办理下来后,地方国有土地使用权证无法办理,500万资金要回退
确认协议土地出让价格未来