2011邹城市场调研报告(改).doc

2011邹城房地产市场调研报告
第一章邹城市概况


城市发展规划
城市区域分析
2经济及人口分析
人口构成
经济发展概述
国民生产总值分析
第二章房地产客户分析
1. 邹城市各阶层消费观念
2. 日益发展的消费水平
第三章房地产发展情况


3. 邹城市房地产市场四大特点

第一章邹城市概况


邹城市位于山东省西南部,是中国历史上著名的思想家、教育家孔子和孟子的诞生地,素有“孔孟桑梓之邦,文化发祥之地”之称誉,现为国家级历史文化名城,新兴能源工业基地,中国优秀旅游城市,全国综合实力百强(县)市。
邹城市东倚沂蒙山区,西临鲁西平原,南襟徐淮要冲,北枕泰岱南脉,辖3个街道、13个镇、2个省级经济开发区,892个行政村(居)。总面积1613平方公里,城市建成区面积32平方公里。总人口114万,以汉族居民为主,另分布有回、满、布依、彝、苗、蒙古、黎、壮等23个少数民族。
邹城交通区位优越。京沪铁路纵贯南北,新石铁路横穿东西,104国道、京福高速等10余条公路干线遍布全境;境内白马河与京杭大运河相连,水上运输可直达苏、沪、浙一带;建设中的京沪高速铁路穿过城区东部。
城市发展规划
规划城区形成“一核、两轴、四片“的空间结构。规划城区延续集约紧凑的布局模式,以现状建成区为依托,在保护生态风景区的前提下,沿两条空间发展轴线拓展,形成4个综合片区。
一核:规划城区中部的岗山、铁山风景区,具有特色的绿色核心。
两轴:沿燕京大道—择邻路、太平路—矿建路形成引导城区空间东西向拓展的发展轴线;沿峄山路形成引导城区空间南北向拓展发展轴线。
四片:规划城区划分成4个综合用地片区,分别为中心片区、西部片区、东部片区、北部片区。
城市建设用地向东扩展;向西严禁跨越压煤线;向南控制发展,不应突破规划南外环路;向北跨越铁山、岗山风景区寻求更大的发展空间;优化现状城区,形成城市中心。
结合东部片区住区建设,疏解中心片区人口。结合压煤区内村庄迁移,引导新增人口有序转移。规划北宿镇、唐村庄压煤区村庄人口向西部片区转移;中心店镇压煤区村庄人口向北部片区转移。
统筹城乡发展,现代化城市建设呈现新面貌。抓实施“东扩、西联、中提、北接”战略,以东城区开发建设拓展发展空间,以旧城区改造提升改善群众生活条件,以开发区快速发展增强经济实力,以北城区框架拉开扩张城市规模;高标准建设邹西城市快速路网,规划建设城市新环线,科学谋划邹东旅游线路,逐步形成通畅便捷的交通网络;新型社区建设稳步推进,生态环境明显改善,小城镇集聚功能不断增强,建成布局合理、功能完善、生态宜居、城乡一体的现代化城市。2015年城市建成区面积达到55平方公里,城镇化率达到55%,森林覆盖率达到36%。
聚全力加快东城区建设。加快体育中心、文化中心等标志性工程建设,建成会展中心,提升城市品位形象。完成文博苑、泉兴家园、世纪国宏等高层住宅主体建设,加快和谐家园、雍景苑、爱家豪庭等项目建设,建成一批功能完善、环境优美的精品小区。全力推进护驾山公园、唐王河沿线景观改造工程,加强对唐王山、吉米山的生态保护,打造南部“天然氧吧”。加快建设北京阜外医院齐鲁分院,规划建设中央商务区、东城初中、小学、幼儿园、人民医院分院、污水处理厂等公共设施,形成完善的医疗教育体系,集聚人气商气,年内完成200 座以上高层建筑主体工程,现代化样板城区初具形象。
大力度推进旧城改造。开工建设跨京沪铁路城市高架桥,大修改造城区部分道路,形成更加完善的交通体系。坚持市场化运作,未来将继续因利河综合治理工程,和“两孟”片区改造。规划建设一批农贸市场、停车场,新建一批城区公厕,对旧公厕全面改造升级,方便群众生活。政府近几年将重点改造背街小巷,建设一批小公园、小广场、小绿地,为群众提供更多的休闲空间。
高起点推进新型城镇建设。政府倡导小城镇建设与产业发展有机结合,将会完成13个镇总体规划编制,鼓励引导资金、项目、人才、信息向小城镇集聚,使小城镇成为区域性工商业区和商品集散地,推动镇域经济跨越发展。完善教育、住房、社保等综合配套政策,引导有条件的农民有序转为城镇居民。
未来将会有9个新型农村社区建设,新建楼房150万平方米。
城市区域分析
目前以行政区域划分,邹城市总共13个镇、3个街道办事处、892个村(含社区居委会)。邹城市主城区划分为3个区域,分别为钢山街道办事处,千泉街道办事处,凫山街道办事处。
本项目位于城东板块,紧靠城东东西主干道燕京大道,是未来邹城的新城区。政府规划城东板块为未来的城市行政中心、文化