南阳尚庄项目定位和规划发展报告.ppt

南阳尚庄项目定位与规划发展报告
南阳市永安伟业地产
谨呈:
此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可,其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。
美格行商业地产顾问机构
2010年03月
前言
本着以实现高利润率、挖掘项目价值点、努力优化布局方案为根本原则,在详细的市场分析基础上,归纳出项目面临的核心问题,并围绕着核心问题展开针对性的论证及规划,最终确定最优价值组合方案,跃出市场,赢得竞争,努力实现项目开发目标。
说明:
本报告中的有关地块规划布局的图示为便于理解和沟通直观示意,仅供参考.
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2010/
01/16
2010/
02/09
2010/
03/20
截至施工图定稿
第一阶段
第二阶段
第三阶段
工作
项目
工作
任务
工作
成果
市场调研与初步定位
定位与规划
建筑设计顾问
宏观经济背景、城市研究
南阳商圈格局及商业市场调研
酒店/办公市场调研
项目自身及核心商圈调研
竞争性项目重点调研
商家访谈结果分析
项目定位初步判断及规划建议
《市场分析与初步定位报告》
《定位与规划发展建议》
《建筑规划建议》
项目总体开发策略及各产品定位
项目空间布局建议
项目建筑规划设计建议
项目商业可行性分析及业态布局建议
项目经济测算
人(车)流动线组织建议
铺位划分建议
产品设计建议
室内外装潢设计建议
协助甲方与建筑设计单位的沟通
本次汇报内容
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本次汇报内容
地块住宅/商业价值判断
总体商业、酒店、公寓位置、楼层等空间布局
商业业态布局及理由
基于现状寻找
核心问题
项目总体及
商业定位
空间及业态
布局方案
本节内容
本节内容
本节内容
项目开发目标
项目有利及不利条件
项目商业机会点与阻碍点
酒店、公寓、办公市场背景
SCQ模型得出项目核心问题,并提出解决思路
商家访谈检验定位
项目属性界定及形象定位
商业方向选择与属性界定
商业定位
商业规模判断
商业如何在竞争中突围而出
酒店/公寓
产品定位
本节内容
建筑规划及
收益测算
本节内容
酒店/公寓可行性及规模判断
产品外立面、前广场、户型等建议
产权式酒店运作模式
如何引导外部人车流
其它建筑规划建议
商业收益测算
酒店/公寓收益测算
核心问题解答梳理
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项目理解核心观点
结论1
结论2
为保证方案可落地执行,针对本项目访谈了国际国内一线品牌主力店,本地主力店及餐饮娱乐等商家,访谈结果表明超市主力店、美食街的定位具备商家支撑。而主力店不售、商家量身定制成为引入主力店的关键。
商业部分通过满足主力店要求(主力店不卖且量身定制),街区化布局(高层高、二层退台、双首层、单铺面积适宜销售),以及主题性业态组合(超市+大规模餐饮)三大体系建立项目竞争力,提升销售价值。
结论3
项目开发以销售60—70%规模为目标,同时也应控制风险。经论证及规划,确定商业规模近5万㎡,类四星商务酒店及SOHO商务公寓集中于一栋,规模约2万㎡(不含裙楼配套),其中商业是项目增值快销的关键。
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项目理解核心观点
结论4
结论5
目前酒店行业普遍经营较好,农运会的到来将在近几年内形成新的快速增长点,但同时政府规划7座酒店也将导致农运会后的竞争激烈,因此,酒店定位具备可行性但应控制规模(建议客房约1万㎡),考虑以产权式酒店模式实现销售迅速回现。
项目商业、(商业部分除主力店、酒店配套、次主力店外全部销售,销售占比55%),㎡,占比69%,商业十五年租金收益约6000万元。
结论6
目前市场对公寓、写字楼认可度尚不高,人口结构决定了居住公寓的需求低,但基于项目处商务圈与商业圈连接带,且市场发展迅速的考虑,规划灵活度高的SOHO公寓,户型可自由组合,可居住可办公可投资,以期增加项目收益。
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基于现状寻找核心问题
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我们对项目开发目标的理解
发展商整体目标分级
资金回笼
可持续经营
价值最大化
多数出售
短期
很重要
次重要
长期
关注时间
重要程度
价值最大化
较高单价
回笼资金
一级
短期收益最大化
二级
可持续经营
三级
发展商整体目标分解
1
2
多卖少留、理想价格、低风险、可持续经营
高利润率
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项目总体租售策略
长短期
收益兼顾
短期收益
长期收益
(商业)
住宅
酒店/公寓
独立商铺
超市辅营区
其他不能销售的部分
商业
主力店/次主力店
销售目标:60—70%,持有部分保证经营。
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