20101125济南高新区财富大厦项目可行性研究报告.doc

财务中心财富大厦项目可行性研究报告
第1章项目总论


用地性质为商业金融用地,产权40年。
基础数据表
序号
项目
数据
单位
1
建设用地面积

公顷
2
地上总建筑面积
146300
平方米
3
地下建筑面积
30800
平方米
4
建筑密度
%

5
绿化率
%

6
容积率

(1)
地上容积率


(2)
地下容积率


6
停车位
1560个

本项目地块走市场招拍挂程序,预计11月底前发布挂牌公告,公告期20天,10天挂牌公告,共计1个月期限。

三庆世纪财富中心位于济南东部新城与东部产业带的核心地带,高新科技开发区核心园区科贸城内,南依齐鲁软件园,东靠济南高新区管委会办公大楼,北临国际会展中心和大型科技文化广场,是高新开发区的中央商务区,政治、经济和文化中心。
随着济南市政府的“两翼展开,高新先导”的重要战略规划的实施,世纪财富中心所处位置已成为济南新生活圈、高新经济圈、会展物流圈三大经济重地的核心。

目周边交通条件良好,靠近工业南路,紧邻新宇路、崇华路,周边拥有奥体中路、经十路、世纪大道;绕城高速贯穿南北,济青、京沪、京福等高速公路与之紧密相连,到济南国际机场仅需15分钟车程,104、220、309国道纵横交错形成四通八达的交通网络,济南景观大道经十路,工业南路直通市区。

目前周边有高新区管委会、高新区行政审批中心、济南国际会展中心、建设银行、中国银行、兴业银行、移动通讯、联通、上岛咖啡、雅悦酒店等较为齐全的配套,并且还将有银座商场(中铁汇展国际)、以及丁豪广场项目商业补充区域配套。
文化教育配套
高新区实验学校、山东省警官学院、济南电子工程机械学校、济南石化经济学校、银座幼儿园、山东大学齐鲁软件学院、山师附小雅居园校区、济钢二区幼儿园;
医疗配套
铁十四局医院、山大齐鲁医院高新区医院、历下区第三人民医院、省立医院东院、省军区医院、天辰大街诊所等;
金融配套
中国农业银行、中国工商银行高新区支行、建设银行高新支行、济南市商业银行高新分理处、中国银行高新支行、建设银行雅居园分理处、润丰农信雅居园分理处等;
商务配套
高新区管理委员会、济南国际会展中心、净雅大酒店、雅悦酒店等;
其它配套
中国移动高新区高新区营业厅、中国联通高新营业厅、中国邮政王舍人支局等。

项目总占地约150亩,,由A、B、C、D座和财富大厦(本次对外招拍挂部分)组成。项目一期财富A、B座为商务写字楼,已经有金斯顿集团、山东振鲁会计师事务所、山东神州冠威国际贸易集团等等企业已在此办公,形成了较为成熟的办公氛围。
世纪财富中心二期为C、D座,其中C座一层为商业公建,二至八层为大开间的写字间,整层面积2000㎡左右,可自由分割,九至十二层为小户型写字间。
世纪财富中心二期D座一至三层为大型餐饮娱乐中心,正在招商中;四至十层南北向为精装商务公寓,45-150平方米不等;四至十一层东西向为高档商务酒店,北京雅悦酒店于2006年10开始营业,是东部高新区较早的商务酒店。
当前项目对外招拍挂部分,即财富大厦用地,基本处于“三通一平”状态,不涉及拆迁问题。

通过对项目所处片区的发展规划、功能定位分析,及对济南全市房地产市场未来发展趋势的把握,并在对项目地块定位、产品类型、销售价格初步定位的基础上,通过财务测算评估等分析,为选择对项目地块的开发模式提供参考依据,并论证项目经济可行性等。

房地产业是国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济(尤其住宅经济)对一系列行业的发展均有拉动效应,有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康持续发展。虽然近年来,国家针对局部地区房地产市场过热的现象,从土地和金融两方面加强了对房地产行业领域的宏观调控,并颁布了一系列法律法规规范市场秩序。但从国家调控政策的实施来看,国家宏观调控的目的是打击房地产投机,降低金融系统风险,维护正常的市场秩序,安定人民生活,而绝非打击房地产行业发展。宏观调控至今,各项政策均已落到实处,国内上海、杭州、青岛等房价涨幅居前的城市已出现回落,一大批扰乱市场秩序、哄抬市场价格的开发商被清理出局,调控取得了显著的效果。
济南作为中国经济大省山东省省会,地理位置和交通优势得天独厚,城市经济发展迅速。济南的城市建设工作也在与时俱进,在城市规划、建设、管理、招商引资等各方