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老年公寓可行性报告
如今中国已经进入老龄化社会,每年老年人口以 800万的速
度在增加,养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题,
而现在是市场经济,与其他行业一样,要办老年公寓,也要
进行市场调查,进行可行性分析。养老行业人士普遍认为,
开办老年公寓,仅有爱心是不够的,抱着赚钱的目的也是不
可取的,因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然,也的
确有人投资建老年公寓纯粹为回报社会,不为赚钱也不图虚
名,即是如此,老年公寓开办以后,也还有个维持良性动转
的问题,即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率
和服务成本,这里的服务成本是指为老人服务所必需的,有
房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维
修费、大型资产折旧费等,都要考虑在内。其计算公式为(预
期入住人数╳收费)-服务成本即为盈亏,收费项目主要有床
位费、生活费、取暖费三项,养老机构也可就其他服务项目
收取约定的费用。
开办老年公寓可行性报告分析如下,仅供参考,不具备针对
每一个地区都适合,以深圳为例。(来源:中国敬老院网)
一、申办前可行性调研分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业,对此,投资
者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有:目前
本地区同行业总量(床位数)及分布情况,本地区老人及家
庭经济状况,尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况,
地理位置的交通和环境情况等。盈亏的主要因素是入住率和
服务成本,这里的服务成本是指为老人服务所必需的,有房
租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、
大型资产折旧费等,都要考虑在内。
办院的主要风险在于,一是入住率的不足,房租、人工费和
取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄,导致开办一年内甚至
更长时间处于净投入状态,不能实现资产的良性循环。二是
入住老人的收费风险,由于老人及子女的财务状态恶化等原
因,造成入住老人不能及时续费,养老机构又不能强行将老
人赶出门,造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。
老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群,一旦产生纠
纷,诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。
一、从市场角度
某某城市是个适合老年人养老的的城市,各种公共设施以及
一些收费较高的主题公园对 65岁以上的老年人免费。随着人
口流动的加剧,会有越来越多的人选择到某某城市养老。目
前某某城市实际人口 1200万,其中老年人口占到 102万,占
到9%多。全市现拥有养老机构 21家,床位共计 800余张,刚
刚达到老年人口千分之二的最低要求,应该还有很大的发展
空间。
从区域角度来看,区和区养老机构相对密集,市南老城区和
——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上
的不足。
二、目前深圳市内养老机构发展评价
某某市养老机构应该说从数量上发展较慢,但总体运营水平
不够高,比如广州市寿星大厦、北京寿山福海国际养老服务
中心等这样养老行业领军型的养老机构。具体来讲:
1、百床以上规模较大的养老机构,收费较低(全部费用800
元以下)的入住率一直很高,床位全年紧张。办这种类型的
养老机构前期投入较大,一般需要建设专门的院舍,配套设
施齐全。
2、百床以上收费在 1000元左右的养老机构,市场目前属于