市场调研模块 商业地产市场调研不求人.ppt

(必须在项目组出发前三天发给开发商准备)、(明确该项目组成员及联系方式)、网上资料(城市概括、历史沿革、人口特征等)(开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发商困惑及目标等)——电脑+相机+——计数器+笔记本+——城市地图、手绘区域交通干道图(出发前必做事项,保证项目成员独立完成手绘工作)、消费者、经营者、、业态调查商业租金状况调查代表商业调查竞争项目分布状况竞争项目物业状况调查竞争项目经营状况调查竞争项目销售状况调查竞争项目营销情况调查开发商调查消费者调查经营者调查投资者调查附:访谈名录地块道路结构地块四至人流车流状况商业经营及租金状况辐射人口1,2部分主要以文献等二手资料为主,3~6部分主要以实地调研的一手资料为主,本模块以探讨3~6部分的调研方法为主结合市调的流程,将3~6部分的实地调研的内容划分为七大部分:1城市结构扫描2地块研究3相关测试(人流、车流、提袋率等)4商业体量/业态/租金等调查56在营/在售/待售项目调查7相关人士访谈问卷调查以项目地块为原点进行城市扫描,建立项目区位坐标体系1城市结构扫描城市道路体系框架城市商圈划分重大设施分布项目与其他区域距离城市意向扫描重点项目坐标【目的】建立项目组对陌生城市的基本认识、项目在城市中的区位以及重点在营/在售/待建项目的城市坐标【工具】汽车(开发商提供)、照相机、城市地图、城市楼盘图、笔、笔记本【人员】城市房地产向导(开发商提供)、市调全体人员【方法】,按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈、重大公共设施基础设施等的距离;——广告牌、标志性建筑、售楼处、重点项目、城市广场等【成果】,,,、重大设施等的距离,,把现场带回家2地块研究项目四至地块自然和人文资源地块高差拆迁/工程进展情况周边道路基本资料临近商业租金状况【目的】建立对地块条件的全方位认识,明确地块与道路/城市的关系,项目面临的工程环境【工具】照相机、笔和笔记本、秒表、计数器【人员】市调全体人员【方法】,(经营者)【成果】,,,(见道路调查表)12345678项目四至选点拍照:点四至:1北东南西道路人流车流状况(方法见“测试”部分)地块商业价值分布图:问卷调查——问卷的基本结构3问卷调查消费者问卷调查投资者/经营者问卷调查【问卷的基本结构】调查问卷(或调查表一般由五个部分组成::问卷的题目,:包括问候语、:甄别也称过滤,剔除不合适的调查对象,一般而言,不合适的调查对象有两种情况:一种是与调查项目有直接利益关系的人群,为了达到避嫌的目的应剔除此类人群;另一种是不符合调查要求的人群,如在年龄、:问卷的正文,:被调查者基本的背景资料,如企业的名称、行业、职工人数等;又如个人的性别、年龄、职业、文化程度、婚姻状况、月收入等等问卷标题问卷开头甄别部分问卷主体背景部分一般一份问卷中的问题在20个左右,答卷时间在30分钟以内为宜问卷调查——调查问卷式样、样本选取原则3问卷调查消费者问卷调查投资者/经营者问卷调查【调查问卷式样】小组访谈——采用“问卷、答案分离”的方式,即被调查者拿到以答题纸形式出现的填写答案部分,而问题部分由调查者持有;在调查的过程中,调查者以口述问题的方式进行问卷调查一对一调查——采用“深度访谈”的方式,即以问卷为基础进行发散式访谈,保证问卷的填写人是访谈人,而为被访谈人【样本选取原则】街头拦截样本选取原则——采用“定数法”选取样本,即选择一个固定点,间隔相同人数(如5人)进行拦截,如果拦截不成功,继续转入下一个间隔单元拦截小组访谈样本选取原则——保证样本覆盖范围广度与深度,选取标准必须保证有:一次置业/投资和多次置业/投资、本区域和周边区域、投资和自营、不同职业来源(白领、公务员、银行电