关于我国城镇中低收入家庭住房问题的研究一.docx

关于我国城镇中低收入家庭住房问题的研究(一)摘要:我国住房制度改革回顾、我国城市住房存在的问题、国外住房政策借鉴和解决中国城市低收入家庭住房的政策建议。关键词:住房问题;中低收入人群;潜在需求;有效需求一、我国住房制度改革回顾第一阶段:高福利住房政策下的完全公共住房(1949-1978)。新中国成立后,为了解决居民的住房问题,在社会主义计划经济体制下,中国制定了一系列的公共住房政策。在这一阶段,中国采取的公共住房政策是完全福利化的政策模式,住房建设资金完全来源于国家基本建设基金。这一阶段的特征是:一是公共住房由政府统一供应;二是公共住房的需求主体为企事业单位;三是公共住房无偿分配,采取低租金政策。住房作为福利,以实物形式分配给职工。这种模式的缺点是:由于政府投入兴建的住房太多,每年支出的维修费用相当可观,城市住房租金政策和管理制度很不合理,公共住房的租金偏低,管理不善,制度不严,没有住房交易市场,住房建设不能形成良性循环。第二阶段:改革开放,实行有计划的商品经济下的住房商品化(1978-1992)。中国在这一阶段采取了从公共住房福利政策逐步向公共住房商品化政策转变得过渡模式。1978年邓小平提出了出售公共住房、调整租金、个人买房建房的住房制度改革的总体构想,明确了住房商品化的道路采取的政策模式为:一是开始公共住宅商品化政策的尝试;二是公共住宅福利化政策和商品化政策并重。具体措施有:一是以成本价出售公有住房;二是优惠出售公有住房;三是鼓励自建住房。第三阶段:向市场经济转变后住房市场飞速发展(1992-1998)。1994年,国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,确定了房改的根本目的是:一是建立与社会主义市场经济体制建设相适应的新城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;二是加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求;三是同时全面推行住房公积金制度,积极推进租金改革,稳步出售公有住房,加快经济适用住房的开发建设。第四阶段:住房实物分配向货币分配转变后的公共住房(1998年至今)。提出了停止住房实物分配,实行住房分配货币化的新政策。这是我国分配制度的一次重大改革,使延续了近50年的住房实物分配制度终结,具有划时代意义。我国住房市场发生了根本性变化,由卖方市场转向买方市场,由集团消费转向个人消费,从而带给房地产业一系列的变化。二、我国城市住房存在的问题(一)住房紧缺的问题我衡,这是由市场潜在需求大于有效需求量所引起的。第一,潜在需求不断增大。潜在需求是指有相当一部分消费者可能对某物有一种强烈的需求,而现成的产品或服务却又无法满足这一需求。以下几个方面导致了住房的潜在需求的增加:一是因住房的自然更新形成的需求;二是人口增长形成的需求。进入1990年代,我国城镇人口的出生率与自然死亡率增长率呈下降趋势,但由于1970-80年代人口相继进入婚育期,人口的年自然增长量明显增加,从而引致了对住房大量的需求;三是城市化进程形成的需求;四是生活水平提高形成的需要。随着我快速提高,住房条件的要求逐步提高,从而对住房的需求也进一步扩大。同时由于我国现今土地征用的严格要求以及开发商资金来源的不足,导致了现有的住房满足不了消费者日益增长的住房需求。第二,有效需求不足。有效需