闵行区商业地产市场调研.doc

闵行区商业地产市场调研及天歌莘庄项目定位分析报告南通叁和地产投资发展有限公司招商部2011-4-8目录闵行区经济发展规划概况3项目位置介绍3项目周边宾馆市场状况4项目周边写字楼市场状况5项目周边商业市场状况6项目市场定位7项目主要竞争对手分析9八、项目优劣势分析11九、结论12一、闵行区经济发展规划概况闵行区下辖9个镇、3个街道、1个市级工业区,区政府设在莘庄镇。虹桥经济技术开发区、漕河泾高新技术开发区、闵行经济技术开发区和虹桥国际机场分布在区境内。闵行区是上海市重要对外交通枢纽,上海西南地区重要的工业基地、科技创业区、现代居住区和区域性商业、物流中心,是一个现代化国际大都市的新城。闵行区在十二个五年规划中主要发展新能源、民用航空、航天先进重大设备、生物医药、电子信息、新材料六大高新技术产业,下属有上海莘庄工业区、闵东工业区、闵北工业区等三座布局超前、基础设施配套一流、投资服务系统完善的现代化工业园区。德国曼内斯曼公司、巴斯夫公司,日本的伊藤忠株式会社、丸红株式会社、东棉株式会社,荷兰的ING集团,韩国的现代株式会社,法国的圣戈班化学公司、阿尔卡特-阿尔斯通等一批跨国公司、知名公司纷纷落户区内。二、项目位置介绍本项目位于闵行区沪闵路西侧沁春路北侧的十字路口,地块呈长方形,占地面积约13340平方米,项目的北面是沪杭高速公路、外环高速公路,东面是莘奉金高速公路,附近有距轨道交通5号线、公共交通816、712、莲庄专线、莘荷线、徐闵线等,因此项目地理位置优越、交通发达。项目周边有大量中高端商品房住宅,如春申府邸、金竹园、江南苑、雅阁花园、雅仕居、剑桥别墅等。项目周边宾馆市场状况名称星级标准间人民币(已打折)地点备注金燕大厦三449春申路入住率:75%莘城宾馆366春申路入住率:75%锦江之星309地铁北广场入住率:90%九宫宾馆218沪闵路入住率:60%恒福商务酒店准四星880七莘路入住率:70%宝燕商务酒店三385都市路入住率:70%绿地智选假日酒店准四星558银都路入住率:60%春上雪商务酒店218沁春路入住率:60%莫泰168228青年路入住率:90%得丘花园酒店三470莘庄工业园区入住率:60%紫藤宾馆三328东川路入住率:70%华纳时尚酒店三508莲花路入住率:80%项目周边商务写字楼市场状况名称等级面积(平方米)租金物业费备注莲花国际广场乙100~,出租率:95%宝利商务楼乙60~:40%财富108广场甲50~~~:95%凯德龙之梦甲100~3004302011年10月开业绿地科技岛甲100~~516出租率:90%梅陇新都会乙100~:50%金燕商务楼乙60~-~-1602免银霄大厦90~(公里)、娱乐、餐饮、酒店、商务90000莲花路银都路3华清商业广场餐饮、百货15000莲花路3金盛国际家居家居10000银都路好爱广场休闲、娱乐、餐饮、宾馆50000都市路梅州路3农工商超市4000沪闵路3凯德龙之梦购物、休闲、娱乐、、商务写字楼、商业的调研,并对项目地块的分析,再结合市场特点及未来发展趋势提出定位建议。即项目定位为高档宾馆(准四星级)和乙级商务写字楼及高端商业配套,项目三个主要功能之间应形成运转良好的互动作用,成为闵行区独特的高品质综合性项目,具体体现在整体项目应以宾馆为主要功能,商务写字楼为次要功能形成项目的主体;商业配套作为对二者功能的补充和完善。三种功能在统一的商务氛围下相互支撑形成合力效应,最终能够以较强的综合实力参与市场竞争。宾馆星级定位A、市场需要高档酒店闵行区作为上海工业经济发展最活跃的区域之一,入驻中外企业达5000多家,其中不乏世界500强企业和国内知名企业,企业的聚集除了进行生产、研发等活动,同时会产生大量商务交流的需要,再有莘庄地区高档甲级商务写字楼正雨后春笋般发展,因此对高档次宾馆有较为强烈的需求。因为闵行区高档宾馆大多数集中在虹桥、吴中路、漕宝路等地区,而莘庄地区高端宾馆明显不足,项目五公里范围内三星级宾馆仅为三~四家,大多数是一些便捷式商务酒店,故已无法满足闵行区众多工