中信湾上六座营销执行.ppt

下半年营销执行报告
市场分析
竞争分析
项目分析
目标分解
执行策略
销售执行方案
报告思路
3
目标回顾
2010年国际湾寓完成100%销售率
目标分析:下半年完成181套住宅12套商业销售
户型
面积
总套数
百分比
已售
剩余套数
单房
35~44平方米
99
%
25
74
一房两厅
52~56平方米
14
%
5
9
两房两厅
50~68平方米
70
%
16
54
一房两厅复式
(可改两房)
55~56平方米
45
%
7
38
两房三厅复式
约89平方米
7
%
1
6
汇总

235
100%
54(包括10层成交的三套)
181
商铺A栋
商铺:~
住宅:123 ~155
4
4
%
40%
0
0
4
4
商铺B栋
商铺:88~92
住宅:123 ~158
6
6
50%
60%
0
0
6
6
商铺C栋
商铺:
2
%
0
2
,截止7月1日,销售了54套,销售率达23%,剩余181套。
住宅存量分析:
单房
单房是存量主力,总价低、户型稀缺,有项目自身品质和园林优势
一房(复式)单位属于片项目及片区内的稀缺户型
一房复式
两房
现金牛
要利用单房走量形成热销口碑,带来上门量。
两房由于总价高、实用率低,消化速度慢。
明星
产品创新及稀缺
两房产品竞争力弱,需要资源的倾斜培育,重点突破。
婴儿
面积
35~44平方米
总套数
99
百分比
%
已售
25
剩余套数
74
面积
50~68平方米
总套数
70
百分比
%
已售
16
剩余套数
54
面积
55~56平方米
总套数
45
百分比
%
已售
7
剩余套数
38
单房套数多,两房所占的面积大,均为本项目消化重点。
政策环境变化
政策分析小结:风险与机遇并存。
新政后,成交量大幅度下跌,客户观望严重。
“认房又认贷”政策将严厉执行,提高了购房门槛及成本,影响的范围相当大,观望气氛愈加浓烈。
限制异地购房将减少投资性需求,进一步带动自住客的观望情绪。
特区扩容对于深圳房地产市场是一个长期利好消消息,给宝安房地产市场带来机会。
前海中心规划落地,更多资金、政策、人口向此聚拢,带给购房者对片区未来的良好预期,规划利好对宝安片区乃至本项目有一定的辐射。
风险
机遇
VS
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市场变化:
新政后,成交量大幅度下跌,客户观望严重,部分楼盘采取打折优惠促进销售,少量开发商开始降低对价格的预期或降价。
与07年相比,市场的博弈将使政策的调控期延长,本轮宏观调控持续的时间可能会更久、对市场的影响可能会更大、更深远。
10
市场分析小结:市场进入长期的调控期,市场逐渐下行,并存在降价的风险
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