房地产项目开发报建知识.docx

房地产项目开发报建知识一、房地产项目开发报建知识(一)什么叫做房地产是房产和地产的统称。(二)土地的使用权的概念1、行政划拨方式(政府,土地使用权,无偿,使用者)2、地产转让方式(买卖、赠与等)3、政府出让方式:1)招标:招标就是指在一定范围内公开货物,工程或者服务采购的条件和要求,邀请众多投标人参加投标,并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。招标的方式:①公开招标;②邀请招标•招标代理:招标人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。•招标出让程序:,报经市政府批准发布招标公告;、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有关文件;;,并将密封后的投标书投入标箱;,主持开标,评标,决标工作;,市土地局向中标者发出中标证明书,未中标者由是土地局退还保证金;,并缴纳定金;,到市土地局办理土地使用权登记,领取土地使用证。2)拍卖:拍卖是以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。•拍卖方式的特点:①过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物;②最高应价者获得标的物;③拍卖行业具有中介服务性质。•拍卖方式的程序:,报经政府批准后,发布拍卖土地公告。,,发放标牌;,简单介绍拍卖地块情况,宣布拍卖起价;;,交付定金;,在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金;,到土地局办理土地使用权登记手续,领取国有土地使用证。•3)挂牌挂牌出让是指出让人发布挂牌公告,按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。•挂牌出让方式的特点:①开公正公平②时间长,允许多次报价,有利于投资者理性决策和竞争③操作简单,便于开展工作④有利于土地有形市场的形成和运作。•土地挂牌出让的程序::出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告,公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。:在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件,并组织现场勘探;:在挂牌公告规定时间内、竞买人持竞买申请书、营业执照副本,房地产开发资质证明,法定代表人身份证复印件办理竞买申请,缴纳竞买保证金;:根据挂牌文件要求,对竞买人的开发资质,诚信记录等进行审查,对符合条件的通知其参加挂牌活动;:在挂牌公告规定的时间和交易场所,出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告,并不断接受新的报价,更新现实挂牌报价;:在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人,竞得与出让人签订成交确认书,:挂牌活动结束后10个工作日内,出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所,媒介公布,并退还竞买保证金。(三)关于土地:1、土地分类:a、按照开发利用:生地和熟地;b、按照建筑功能:建筑用地和非建筑用地;c、按照用途:居住用地(住宅建筑物及其配套设施所占用地)、商业服务用地(各种商店等占用的地)、工业用地(独立设置的工厂等用地)、仓储用地(指国家、省及地方的储备、中转等用地)、市政公共设施用地(自来水厂,供热中心等用地)、交通用地(公路,铁路,民用机场)、绿化用地(公园,动物园,植物园等)、特殊用地等d、按照国家土地利用总体规划制度分:农用地、建设用地和未利用地2、怎么体现土地的所有权和使用权?土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限。1)土地使用权出让年限:a、居住用地70年;b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;c、商业、旅游、娱乐用地40年;2)土地使用年限到期后如何处理:a、国家有权无条件的收回该土地;b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。3、房地产市场a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);b、二级市场