杭州写字楼简况及钱江新城写字楼展望1.doc

杭州写字楼简况及钱江新城楼宇市场展望孙幼幼朱鹏一、杭州市写字楼基本情况杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位,那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘,并很快成为一些小型民营企业的办公场所。杭州写字楼市场从2002年开始,供应量超过40万平方米并稳步增长,但需求量一直维持在30万平方米左右,供求失衡,空置率一直较高。尤其是近年来开发商开发众多商住式办公楼,造成产品结构失衡,进一步加剧写字楼的空置率,而较高空置率压制了杭州写字楼租金价格,使杭州写字楼租金仅为上海、北京等地一半水平。1、杭州写字楼市场(含各类商住两用物业)总体供应分析1)、历年总体供给量估算表1:杭州写字楼市场历年供给统计年份2001年2002年2003年2004年2005年供给量(万平方米)%%%%%数据来源:杭州中原地产研究中心单从写字楼供应量水平来看,杭州写字楼市场在2002年和2003年的供给增幅是比较大的。而恰恰是这两年的大量建设和失衡供给,使得目前杭州写字楼市场空置率总体较高。历年总供给=++++=260万平方米;历年销售消化总量150万平方米(按中原地产研究中心提供的统计口径估算)。目前可销售存量=历年总供给-历年销售消化存量=110万平方米(包含开发企业自持和部分转住宅的物业)以上估算反映目前杭州写字楼市场存量的绝对水平,可以看出目前巨大的存量对租金水平的提升构成了一定压力。2)、未来杭州写字楼供给及分布情况根据2004年-2005年杭州市土地出让信息,可以清楚地看到杭州未来几年写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变——钱江新城和滨江区将成为供给的绝对主力。表2:2004年杭州分区写字楼用地供应情况区域全市钱江新城滨江区其他区写字楼用地供应块数241095写字楼用地供应面积(M2)633861202836247206183820占全市的比例(%)——32%39%29%表3:2005年杭州分区写字楼用地供应情况区域全市钱江新城滨江区下城区其它写字楼用地供应块数147223写字楼用地供应(万M2)8605924216908605931841934424占全市的比例(%)——49%10%37%4%数据来源:杭州市国土资源局按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看,今后数年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域,杭州写字楼市场将逐步趋向区域集中化。2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析1)、吸纳率分析说明吸纳率是给定时间内物业被租售的百分比。由于各楼盘营销周期的差异,分析区域写字楼楼盘的市场吸纳率在统计时间上很难统一。这里以截止到2005年底来分析区域写字楼市场的消化情况和吸纳程度。2)、各区域吸纳率情况分析图4:杭州写字楼市场分区域吸纳率统计区域上城区下城区江干区拱墅区西湖区各区域市场可售量(平方米)1367132163412242**********%%%%%数据来源:%,上城区为33%,两区尚未消化的总量达到35万平方米。该区域吸纳情况不理想的主要原因是供应量偏大且办公环境劣势比较明显,导致需求增长跟不上供应的增加。江干区和西湖区吸纳情况较好,达到了60%以上的水平。特别是西湖区的黄龙商圈,许多楼盘基本上销售率接近100%。这表明该区域的办公楼市场定位准确,资源利用合理,今后该区域的写字楼市场仍有近一步的发展空间。3、总体销售价格情况概况杭州写字楼市场2005年销售均价在13100元/平方米左右,相对于同一地段的住宅价格而言相对比较合理。近年来杭州写字楼价格与住宅价格“商住倒挂”的现象有所改变,价格上涨比较明显,但较投资回报率来看写字楼价格整体仍有上涨空间。1)、从价格分布来看,高端写字楼的比重和价格都有较大的上升趋势。图5:杭州写字楼市场价格分布情况价格10000元/平方米以下10000-15000元/平方米15000元/平方米以上比重24%30%46%数据来源:杭州久源不动产营销机构2)、分区域销售价格情况及特征杭州写字楼市场2005年各区域均价情况如下:图6:杭州写字楼市场价格分布情况区域上城区下城区江干区拱墅区西湖区元/平方米122781706279541124215301数据来源:杭州透明售房系统3)、分区域租金水平情况分区域租金水平研究采用戴德梁行杭州公司的典型写字楼抽样数据。表7:-%-%黄龙7