金山新城中心城区居住项目投资分析报告(1).doc

金山新城中心城区居住项目投资分析报告目录目录 1一、总论 3二、市场分析 、房地产市场分析 7三、项目周边环境 8四、项目定位 11五、财务效益 13一、、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米,土地用途为居住。项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区,西北面临近区政府、西面临近中央大道,附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区,邻近的有山鑫联城花苑,现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。,规划建设一个大型中高档居住区,土地使用年限为70年,,,,建筑密度多层30%,非独立式低密度住宅25%,绿化率40%。。,,,别墅31131平方米;车位部分23030平方米,配套1500平方米。,结合有关的政策法规和金山区有关规划,在实地考察与市场研究的基础上,通过客观分析和经济评估,为项目投资提供科学的决策依据。此外,本报告编制依据还有:1、上海市国有土地使用权出让合同。2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。 : 31131m2车位 23030m2配套 %绿化率 40%,总投资555,889,,销售收入658,784,392元,税后利润44,221,695元,%。从敏感度分析来看,本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。二、,杭州湾北岸,处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县,东邻上海市奉贤区,北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里,辖14个镇、1个街道,现有人口55万。金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇,成为内河运输主动脉。到2005年,金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后,金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后,金山北出上海的时间将大大缩短。-,%,,预计全年增长将超过24%。结合2003年发展情况来看,金山区经济发展开始步入高速增长期。2004年1-,%。1-9月房地产投资完成74375万元,%,%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头,从今年1-9月统计数据反映,新开工项目较多,而且其规模较大,今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。,%;农民人均收入4832元,%。,%。%。、房