滨海新城商业定位及规划.doc

袄滨海新城商业定位及规划羃薁晋江市场分析肇晋江概况芅地理位置:地处闽东南沿海,东频台湾海峡,与金门、台湾隔海相望蚅行政区划:1992年撤县建市,辖13个镇,6个街道办事处、385个行政村,陆域面积649平方公里,海域面积6345平方公里,海岸线长110公里。莀人口:总人口102万,旅外侨胞,港澳台同胞220多万,号称海内外300万晋江人。膇主要产业:纺织服装、陶瓷建材、制鞋塑料玩具、食品饮料。蚆晋江四镇消费力膃04年晋江人均GDP超过4万元RMB,经济处于一个较高的水平。聿膆人口(万人)肇陆地面积(KM2)袅海岸线(KM)膂镇区规划面积(KM2)芆国内生产总值(亿元),意味着辐射力不能单纯在城镇层面寻求解决方案。,而目前晋南片区还没有一个综合性的大型商业区,这表明了四镇二十多万人口,足可以消化滨海4万多平米的商业面积。(立论依据不足,对辐射力及商圈应进一步说明),商业业态分布杂乱,缺乏有效的科学规划,从微观上看,商业街大多为独立店面,各家各户独立经营,并未考虑店面业态的统一以及商业街区域未来的保值、增值;从宏观来看,金井商业街业态分布大致分为以下几种:袁餐饮:①本地小吃,沙县,租金1500-1800元/月;②餐厅、饭馆,租金2200元/月;艿便利店:服务于镇区居民,租金1600-1800元/月;膇手机店:租金1500-1800元/月;羂茶叶店:租金2000元/月;薀机修店:租金1600元/月;荿店面出租形式按间租赁,一般不以平方数计算。莄其次,店面面积及层高配比:,店面面积30-100㎡(多间),,可隔成两层使用,提高空间利用率,但其店面与二楼住家直接相通,存在一定安全隐患。从这个方面看,金井商业街仍处在农村商业模式。——浪潮百货葿浪潮作为金井唯一的百货商场,正逐步的向城市化商业百货发展,但其自身的局限性:螅1、总层数三层,总建筑面积只有5000㎡,摊位发展空间被限制;膁2、车位方面:自身没有设地下停车位和地面停车位,单靠大门前的车位(市政配套)且数量有限,不能满足停车要求;莂3、配套设施不完善,电动手扶梯只上而无下,显然与城市百货存在硬件上的差距;葿4、楼层经营规划:商场缺乏知名品牌,且由于面积本身的局限,使其在商场的经营规划上缺少科学的划分,功能分区不明显。膆5、因此,浪潮百货的影响仅局限于金井本镇,客源上存在滞后,发展速度缓慢。袃浪潮百货膀经营方式:蕿统一经营薆车位:莁地上仅有摩托车车位,百货门前车位为市政配套,免费停车,但数量有限罿经营分类虿一层羇二层肃三层羂超市蝿女装,饰品肄男装,童装螅租金螁租期袈宣传蒅层高芃170元/平米或20%税点蒀1年起羈视经营状况给予减免宣传袆1层5M,2-3层3M羅价格变动情况:艿节假日调价,主价格不变,采用抽奖等活动方式促销(以前曾经举办赠送抵用卷的促销方式,但效果不佳)肈项目诉求:芇规模,品牌,档次莃营销推广:节引进有知名度的品牌产品为主肈楼层经营规划:莄为3层物业,办公地点另设,品牌连锁经营膅经营定位:肁外地品牌(本地品牌因当地居民比较熟悉,故销售率不高)膈配套设施:螅电梯,空调,地面免费停车位(市政配套)薂购买客源:衿金井芈项目分析:膅所处地的居民有较高的消费能力,故该项目引进外地中高端品牌商品为主,有效的结合地区特性,从而外来品牌比当地品牌更具竞争力芄(应着重阐述租金与售价的现状分析,得出我们项目存在的难点。对项目商业的租金与售价的定位),其主要原因源于酒店业的发达,但镇区商业街的业态分布杂乱,缺乏有效的科学规划,从微观上看,商业街大多为独立店面,各家各户独立经营,并未考虑店面业态的统一以及商业街区域未来的保值、增值;从宏观来看,英林商业街业态分布大致分为以下几种:螂餐饮:主要为本地小吃、德客士、西餐厅,租金2500-3000元/月蚁便利店:服务于镇区居民,租金2500元/月;蒈手机店:租金3300元/月;羇茶叶店:租金3000-4000元/月;蒄机修店:租金2000元/月;蒀店面出租形式按间租赁,一般不以平方数计算。薇其次,店面面积及层高配比:店面面积30-100㎡(多间),层高4-5m,部分店面可隔成两层使用,但其店面与二楼住家直接相通,存在一定安全隐患。从这个方面看,英林商业街仍处在农村商业模式。——捷龙购物超市袂捷龙购物超市腿经营方式:薇统一经营薅车位