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中国房地产发展论文-中小城镇房地产发展问题探析
[摘要]随着我国改革开放的深化和城镇化建设步伐的加快,房地产经济得到了迅猛发展。近年来,中小城镇房地产业也得到飞速发展,特别是发展较快的农村地区。本文针对当前中小城镇房地产开发的现状和出现的问题,较为全面地阐述了这些问题的成因以及造成的不良后果,继而提出了相应的解决对策。
[关键词]房地产房地产市场中小城镇
一、中小城镇房地产发展的现状和存在问题
1、中小城镇房地产发展的现状
2008年,城镇人均住宅建筑面积已达到了28平方米左右,基本满足人们的生活需要,但离我们国家制定的小康标准还有一定的距离。而中小城镇是农村人口相对集中的地区,是区域经济的重要组成部分。当前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行的一系列宏观调控,使得许多中小城镇借此新农村建设的契机,掀起了房地产“开发热”,为了换取经济的快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房,并以非常优惠的价格吸引投资者,城市开发商也开始向农村转移,需求新的“经济增长点”。但是中小城镇正在兴起的房地产“开发热”有悖于科学发展观的本质要求,与新农村的长远规划并不和谐。
2、中小城镇房地产发展中存在的问题
房地产规划意识淡薄,规划滞后,房地产市场结构性供需不平衡。我国中小城镇房地产建设缺乏完善的理论指导,存在低水平重复建设现象,同时投资也具有很大的盲目性;房地产开发区位选择不合理,土地供求失控,建设项目与城镇规划不相衔。国有土地得不到有效利用,大量土地被搁置。中小城镇土地利用规划滞后,土地资源使用效率普遍不高,导致房地产投资不合理;房地产的建筑密度较低,布局松散,而且建筑形态千篇一律,失去了地方特色。房地产的开发水平低,有的甚至连工程质量都无法保证。基础设施比较落后,公共设施缺乏统一规划;房地产市场隐形交易比较活跃,国有资产流失严重特别是税收;物业管理比较落后,购房者权益无法保障,生态环境遭到严重破坏等诸多问题都制约着中小城镇房地产市场的可持续发展。
二、中小城镇房地产发展中存在问题的成因
中小城镇房地产开发中存在的这些问题既有机制的原因,又有观念的原因。从总体上看,我们并不均衡,小城镇的发展仍处于起步阶段,还需要很长一段时间的巩固和完善。这些是导致小城镇房地产开发出现上述问题的根本原因。具体原因分析如下:
1、中小城镇市场机制不规范,发育不成熟
就中小城镇的房地产开发而言,对市场需求的分析是开发公司进入小城镇进行房地产开发的基础和前提。近几年,中小城镇居民对住房改善性需求持续旺盛,房地产市场需求出现明显上升的趋势。但是中小城镇房地产市场机制不规范,发育也不成熟,导致其开发过程中出现上述问题。
2、区域产业结构趋同,配套改革明显滞后
产业结构趋同导致中小城镇房地产建筑形态雷同。另一方面城镇行政管理体制不适应;城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动;大量农村居民“两栖”现象普遍。
3、规模化发展滞后,建设具有盲目性
这个主要是土地利用规划滞后于中小城镇建设规划。目前中小城镇的发展主要是以处延发展为主,走的是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致中小城镇规模偏小,城镇集聚功能较弱,基础设施尤其是环境设施严重不足。由于一些政府部门缺乏长远规划且规划缺乏科学论证,片