12种合作建房形式涉税疑难分析.ppt

12种合作建房形式涉税疑难分析
主讲:
合作开发司法基础
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)
第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。
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合作开发司法基础(续)
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同
第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。
第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。
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转让在建工程取得固定货币
法释(2005)5号第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同
开发商将在建工程转让给投资商,取得固定货币,并允许投资商以开发商的名义对外建设和销售,贯彻实质重于形式原则,应推定为买卖在建工程
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转让在建工程取得固定货币
2007城市房地产管理法
第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上
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转让在建工程取得固定货币(续1)
房地产项目转让合同注意事项
1、转让方和受让方都必须是具备开发经营资质的主体,但如果受让方受让项目后自用的除外
2、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证
3、转让方已经完成一定的投资(25%)
4、办理土地使用权转让批准、登记手续
5、办理规划报建和施工许可的更名手续
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转让在建工程取得固定货币(续2)
缺点:一般情况下,以转让方式取得的土地使用权的使用年限,应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限
1994财农税2号关于对未建成房屋产权转让征收契税问题的复函
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转让在建工程取得固定货币(续3)
2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知
(七)单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税:  
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”税目征收营业税
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转让项目公司股权
项目公司的实质经营对象仅限于特定项目,开发经营完毕后,及时向工商部门办理注销登记手续
缺点:难以取得较高的资质
对于出让方来说,只需要完成建设项目的基础工作,其投资少、经营周期短、利润大,还可以分散经营风险
对于受让方来说,可以简化手续,避免前期征地、规划报建等大量繁琐事务
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转让项目公司股权(续)
2002财税191号关于股权转让有关营业税问题的通知
2000国税函687号关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
注:一般按照不动产占总资产的比例判断,按照会计报表口径计算
协定:在股份持有人转让中国公司股份之前三年内,中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产,转让股权应当视为转让不动产
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