南汇区三灶镇别墅项目报告.doc

南汇区三灶镇别墅项目报告二OO三年十月一日目录第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海别墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00第一部分宏观市场分析——供需两旺,外来购房者比例增高——市场规范,大势看好,稳步发展2002年房地产市场分析:2002年上海市房地产市场继续上年的快速发展势头:房地产开发建设规模保持高位增长,商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速发展态势。2002年上海市房地产市场综述如下:市场综述:本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升,2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位,土地供应继续放量,%,%。商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试发展,供求比趋于稳定,存量产权房交易量继续较快增长,显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的发展时期,房地产市场将更趋活跃成熟。走势分析:投资建设规模进一步趋大,办公、商业底位反弹:自1997年以来,上海市房地产业步入上升轨道,特别是近几年发展势头加快,房地产市场各主要指标持续增长。在整个房地产市场发展过程中,住宅无疑成为本市房地产业发展的领头羊,对本市房地产业发展起了举足轻重的作用。2002年房地产投资额住宅超过77%,施工面积、新开工面积及竣工面积住宅比重超过83%。旧区改造力度加大,中心城区“空心化”迹象逐渐显现:近年来,上海市加大了旧城区改造进程,动拆迁面积连续三年增加,而近两年增幅均超过25个百分点,,动拆迁面积快速增加。商品房供需两旺,供求关系渐趋理想,存量房增幅放缓:2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的发展,商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增长。近6年,本市商品房批准预售面积走出“U”字型,在1999年触底回升。1997—2001年,批准预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登记面积稳步增长,由1997年的低位开始增长,1997年供求比仅为1:,随后商品房预售量逐年增加,至2001年供求情况逆转,年度需求量首次超过供给量,达到1:;2002年供求关系趋势于平和,在供需放量的同时,供求比有所下降,位于1:,说明本市商品房市场经历近年的发展,正逐步走向成熟,房地产市场自我调节能力逐渐加强。2002年本市购房对象发生了一定变化,在所有购房者中,本市购房者购房面积比重增幅最低,,2002年本市居民购房比重有所下降,%,%%。价格分析:商品房价格继续上扬,住宅价格稳定增长:根据上海市房地产交易中心统计数据表明:2002年上海市商品房价格继续上扬,2002年商品房平均成交价格4895元/㎡,%。商品房住宅价格结构重心明显上移,价位越高成交量增幅越大:统计表明2002年低价位段上成交量减少,其他价格段上随价格越高,其成交量增长速度越快。2002年单价3000元/㎡%,%的比重,%,而3000-5000元/㎡、5000-7000元/㎡及7000元/㎡%、%和131%,升幅依次趋大。存量房成交价格快速上升,其上涨幅度大于增量房2001-2002年全市住宅价格成交(套数)结构比较(单位:%)二、2003年上半年上海房地产市场分析2003年上半年,上海房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势,各项指标在高位运行中稳定增长,投资与消费同步发展,供应与需求基本平衡。期间,经受"非典"疫情等不利因素的影响,5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况,但自6月份起即开始大幅回升,呈现健康的发展态势。1、房地产开发结构逐步优化,商品住房供应结构正趋改善今年上半年,,,%;,%;,%。从总体上看,供给结构基本合理。而且,由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用,上海房地产开发投资行为更趋理性化,商品住房供应结构正趋改善,未来几年中低价位商品住宅的供应量将有明显增加,从而为解决房地产市