物业调研报告怎么写.doc

物业调研报告怎么写物业调研报告怎么写呢?你是怎么样写的?大家一起看看下面吧! 物业调研报告怎么写一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况***位于下辖五个小区,其中包括大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园、李家斗小区、钮店湾新村,共有居民住户2558户,常住人口达7750人。目前大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园3个有物业管理,分别是大自然物业、京兴物业和钱江物业,李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。二、所辖小区的发展现状尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速,但涉及到的各类投诉、举报越来越多,小区居民不满意,物业公司有意见,物业管理工作越来越难,表现在以下四个方面: 1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题,参与座谈、调查的物业公司普遍反映,现行物业管理条例明确的收费标准偏低,小区居民自动缴费意识不强,%。仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。 2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足,物业公司只能降低服务标准,减少服务人员,更加引起小区业主的对立抵触情绪,从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容,小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计,42%的居民认为小区服务质量一般,20%的认为较差。 3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好,老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈,83%的认为小区汽车乱停乱放,33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例,一到傍晚小区道路车满为患,公共场地挤占一空,不仅小区居民难以出行,而且已经发生过居民家中失火,消防车无法通行、及时施救的严重情况。 4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外,还有门面出租、广告经营等其他收入,但这些收入和公共支出情况不公开、不透明,小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。三、当前物业管理难的主要成因 1、物业公司缺乏监管。由于房地产业发展迅速,住宅小区数量越来越多,分布范围越来越广,但市房管局物业管理科室仅有两三名工作人员从事行业主管工作,难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。由于我市尚未制定《物业管理办法》,街道、社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确,绝大部分小区没有成立业主委员会,多层次的物业管理监管体系严重缺失。 2、物业收费缺乏手段。老小区执行的物管费政府指导价标准是2000年制定的,10多年来,劳动用工成本和物价指数翻了若干倍,但物管费标准一直未作较大调整。//月,以100住宅为例,全年物管费仅480元。即便如此,物管费用仍然难以收全,由于多种原因业主往往拒绝缴纳物业费用。物业公司没有任何强制手段,也不能够采取断水断电等粗暴办法。部分物业公司迫不得已到法院起诉,但是耗时长、费用高、执行难,即使赢了官司但却输了人情。 3、开发企业缺乏责任。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商,最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。如大自然城市花园小区, 4、小区业主缺乏素质。随着城市化进程不断加快,越来越多的农民转为市民,但是自身素质还未能够得到提高。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止。物业管理公司没有行政执法权、处罚权,只能通过宣传说服等思想工作进行劝导。 5、职能部门工作缺位。住宅区中的私挖地下室、违章搭建、破门开窗、车辆乱停、马路市场、噪音油烟、养狗问题等等,不论是按照《国务院物业管理条例》的规定,还是从实际出发,都应该由相关职能部门处理。但实际工作中,不少职能部门对住宅区中发生的问题处理不及时, 甚至推诿扯皮,敷衍塞责。四、破解住宅小区物管难的思考与对策分析市区物管难的现状、成因及其影响,学习借鉴先进地区比较成功的做法和经验,现提出如下建议。(一)迅速制定出台物业管理办法,加强物业行业监督管理针对当前物业管理工作中存在的问题,由市房管、法制部门抓紧制定出台符合我市实际的《物业管理办法》,进一步明确开发商前期物业管理职责、业主委员会工作职责、物业收费标准、相关法律责任等等,确保物业管理工作有法可依。学习借鉴武汉市做法,在《物业管理办法》中进一步明确各相关职能部门的工作职责,以及违章建设、乱停乱放、破墙开店等违法违规行为的处罚办法。进一步强化市房管局物业监管力量,适当增加人员和经费,确保能够有效地开展好工作。督促加快建立专门的管理机构,畅通群众申请使用渠道,不断提高资金使用实效。(二)加强建筑质量与规划监管,把好前期物业管理交接关规划、建设等部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检