成都玉沙商业广场策划案.doc

“大陆·玉沙商业广场”营销策划案第一部分市场状况一、成都市场商业现状二、目前商业地产的销售模式第二部分销售策略一、本项目的销售模式二、后期经营管理建议三、营销的战略目标第三部分项目分析一、大陆·大陆玉沙广场的目标客户二、大陆·大陆玉沙广场的优劣势三、产品规划和招商建议第四部分推广策略1、市场借鉴2、项目的推广理念3、项目定位——“中央商务休闲区”的投资产品4、项目的推广思路5、推广主题6、我们将整合那些广告媒介7、项目开盘前的推广手法第一部分市场状况一、成都市场商业现状1、市场背景今年1-7月,,%,其中,,增长%,大大高于住宅、办公楼投资。业内人士透露,全年商业营业用房投资完成40亿元不成问题,增长速度也将超过70%。由此可以看出,成都商业地产近两年的发展可谓突飞猛进。2、商业地产现状零售巨头带动商铺开发,目前成都正在销售的商铺种类繁多。有商场超市及其关联的商铺、有写字间、公寓酒店、社区铺面、高校地产(含宿舍及其商铺)以及专业性商业地产,其中专业性商业地产分别有旅游商品、电脑、灯饰、五金、建材等,单体面积都比较大,开发商的定位各不相同。目前成都正在热销且体量较大的是百货零售和专业性商业地产商铺。超市联营区走势不错,是指在一个大型的投资性商业项目中,和主题超市、商场(特别是国际零售巨头)紧密相连的,可以与主题超市(商场)共同分享人气商气的经营区域。目前在成都推出相应投资项目的有好几家,且销售形势不错。“超市联营区”商铺由商家与超市管理方共同经营管理。3、定制营销兴起地产大鳄与商业巨头联盟的全新开发模式已被大家广为接受,沃尔玛与深国投的合作在成都商业地产界成为典范,大型零售商成为地产界的香饽饽。特别外资商业对商铺的需求增加,位置的选择将更加严格,物业结构要求适用性好,位置优越的项目将成为首选。一方面,零售业欲借地产快速扩张,不仅可以获得低成本优势,还可以免除以后物业管理上的麻烦;另一方面,开发商借助零售业带来的人气,不仅可以卖个好价钱,而且还能坐享以后的物业增值。二、目前商业地产的销售模式1、分为直接售卖和产权式模式◆独立商铺的直接售卖,由业主自行经营管理,以金沙·银座为代表的楼盘,此类的商铺一般为各大新建的住宅小区的底商为主,而且商铺的面积也不是很大。完全以买住宅的方式进行售卖。◆独立商铺由开发商固定3-5年的返回报,或由物业公司代为租赁,以金沙·银座为代表的楼盘,此模式进行售卖的产品特点为商铺具有较强的独立性,能单独的进行使用,而且在业态的组合上为某个行业,如:参饮行业。◆大卖场分割成若干个产权单位,所有权与经营权分离,由经营管理公司固定返回报,由开发商作担保,同时设立不同年限的退出机制,此模式以新城市广场、钱江、铂金时代、五星电器广场为代表,这些项目都是期房,在现在的走势趋于稳定,新城市广场在近期的开业拉动下销售还有较大的突破。2、产权式模式在成都市场的演化成都过去的大型商场销售除了整体发售外,分割销售均采用蓝光模式,即开发商对商场经营划定一个大致的经营方向,如果投资者对该经营方向认可,则选择购买该商场的部分产权作为自己的铺面进行自主经营。为了保障商场经营方向的统一,开发商通常会安排专门的招商经营公司进行专业的策划和协助招商。但如果经营失败,开发商也不承担任何责任。但是由于几个不十分成功的例子,如罗马假日广场、大世界商业广场等项目经过了相当长时间的低潮,使投资者对此类商业模式产生了怀疑。此类销售模式的商场销售价格均相当高,投资者一次性投入大,风险性也大,而商场整体经营效果是单个投资者无法控制的。由于产权分割零碎,大型商业企业也很难进入。一旦商场整体经营不成功,投资者的利益就会受到损失。因此产生了保障回报率的产权式商场销售模式。这样的销售模式在摩尔百盛、金沙国际商城、同辉国际购物中心,以及近期的新城市广场、五星电器、钱江铂金时代、数码广场等等商业用房的销售中已经采用。从目前的情况看成都市场对这一销售模式比较认可。目前正采用采用该模式进行销售的商业项目也逐渐增加。该模式对比成都过去流行的蓝光模式其最大的特点是投资者对自己购买的产权没有经营权,必须委托专门的商场经营公司进行经营,同时开发商也为投资者承诺了稳定的回报率。这样的措施保障了商场整体业态的统一,也利于大型商业企业的入住,回报率的保障也更加稳妥。由于该销售模式比较新颖,暂时还没有失败的先例,口碑也不坏。3、产权式商铺的划分方式◆将大卖场的每层划分为同等份的商铺,单位商铺的单价和总价相同,只讲产权份数,而不讲位置的优劣,销售上不接受按揭付款方式。◆将大卖场的每层划分为不同等份的商铺,每个商铺的单价和面积都不一样,商铺有优劣之分,销售上可采用按揭方式。4、直接售卖与产权租约模式的比较◆产权式模式,目