房地产营改增实施细则方案.doc

房地产营改增实施细则方案“营改增”细则终于公布了!昨天,财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。作为国家“十二五”战略规划的重要组成部分,营改增税制改革将促进服务业的快速发展,同时减轻间接税对企业间交易的影响。这一税制改革将对建筑及房地产业各个方面产生重大影响,影响范围包括营业利润、营运模式、市场营销、以及对房地产基金和投资者、买方、租户、代理商、融资方、其他服务提供者等各利益相关方的影响。与此同时,两部委发布了营改增四份细则文件,分别为《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。《营业税改征增值税试点实施办法》显示,增值税税率为6%,其中提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%;提供有形动产租赁服务,税率为17%。增值税起征点幅度为:按期纳税的,为月销售额5000元-20000元(含本数);按次纳税的,为每次(日)销售额300元-500元(含本数)。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》,在建筑服务领域,方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等,都可以选择适用简易计税方法计税。对销售不动产,则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。另外,《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了二手房税收政策。规定在北京市、上海市、广州市和深圳市四个城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。而北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。日前召开的国务院常务会议称,预计今年营改增减税规模将超过5000亿元。针对营改增对于房地产市场的影响,英大证券首席经济学家李大霄表示,营改增对于市场而言应该是一个重大利好消息,他表示,“它能够有效地推动税收方面的改革,会对市场的发展起到正面作用。”房地产、建筑企业营改增细则正式正式发布后,对房地产企业的影响是全方位的,涉及招采、合约、成本、工程、销售、财务等各个部门,应对工作包括收购上游公司、各项合同修改、材料收回甲供、供应商更换、增值税发票管理调整、定价模型重新设计等等。房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票(一)没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。国税发[2006]15