天富花园房地产开发设计.doc

第一章总论
(1)项目背景
:天富花园
:
该项目位于长春市净月开发区生态大街与天富路交汇处,由长春齐凯设计院专业设计,长春金陵房地产开发集团有限公司开发,总占地面积为23000平方米,总建筑面积35000平方米。它简单美观的设计极富有创意及挑战性,主打数十种经典小户型,为我们当今的青年置业者提供了再好不过的机遇与嘉所。开发单位是长春市金陵房地产开发集团公司,于1985年成立,注册资本5000万元,开发资质为一级。公司经营范围:房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化,一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念,开拓进取。
金陵房地产开发集团公司的经营宗旨是:
为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务,让人们的生活更加方便、舒适、丰富多彩;
为社会创造价值--服务社会,创造文明进步的生活方式,充分实现金陵房地产集团的社会价值;
为员工创造机会--创造发展空间,提升员工价值,提高金陵集团人的工作生活质量;
为股东创造回报--以长远利益回报金陵集团股东。
(2)项目的基本情况:
项目占地面积:20万平方米
绿化率45%
,
城区:净月开发区
地址:生态大街与天富路交会
(3)研究的目的和方法
:方案是否可行,毛利润多少,净利润多少,是否符合经济技术指标要求,是否符合规划设计,还可以作为项目筹措建设资金的重要依据,开发企业与有关部门签订合同或协议的依据,最后是编制设计任务书的依据。
:运用各项技术经济指标综合评价:风险适度、社会、经济、环境效益的分析评价。
第二章项目宏观环境因素分析
:
自2008年受经济危机影响,为了稳定房地产市场,国家暂时放松信贷,降低居民购房成本,紧缩性的宏观调控政策开始松动。2008年9月16日和10月8日,央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。
为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题,2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费。自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂时统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时,为加强税收优惠政策管理,要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具;二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,;三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造,多渠道改善居民住房条件;四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》;五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境,减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担,扩大住房消费需求。
长春房地产部分重要政策法规
(一)《长春市城市房地产交易管理条例》,本条例于2006年1月19日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准, 2006年4月1日起施行。该体例主要规范了以下几个方面:
;
(包括在建工程)抵押事项。
(二)《长春市房屋登记管理条例》,本条例于2010年5月28日吉林省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准,2010年7月1日起施行。该体例规范房屋登记行为,且涉及了房地产(在建工程)抵押事宜。
(三)《长春市土地登记办法》和《长春市土地管理细则》,这两个法规均对土地抵押进行了规范。
(四)《长春市商品房预售资金监督管理办法》、《长春市房地产开发项目资本金监督管理办法》以及《长春市人民政府关于公布实施长春市市区基准地价等土地价格的通知》等,均针对房地产相应方向进行了规范。
自3月底以来,新一轮楼市托底政策出台,二套房首付比例大幅下调,同时,营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。而地方层面上,已有上海、辽宁等五地上调了公积金贷款提取额度上限。,%。房价环比下降城市数据减少及成交量回升,都表明楼市在继续回暖。
:
截至2013年末,长春地区生产总值超过5000亿元,增长9%,%,首次突破千亿元大关,主要经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。
3. 房