土地增值税清算计算步骤.doc

土地增值税清算计算步骤土地增值税清算计算步骤:     根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条规定:“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”  根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。    所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。    第二步:取得土地使用权所支付金额的分配    土地成本按“占地面积法”分摊:某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积    分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积    某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积    分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积    第三步:房地产开发成本的分配1、分期开发的,如果各期完工情况不同,应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊:某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配⑴计算层高系数选取普通标准住宅层高()为基数,层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高,其层高与住宅层高之比,得出其层高系数,即:非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=÷=1商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷=⑵计算层高系数面积普通住宅层高系数面积①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=㎡,②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=㎡;非普通住宅层高系数面积①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×㎡=㎡,②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×㎡=㎡;商铺总层高系数面积①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=×㎡=㎡,②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=×㎡=㎡。已售总层高系数面积=㎡+㎡+㎡=㎡。    第四步:开发费用的分配    根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条第(二)项“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;             即开发费