长沙阳光100国际新城商业项目市场定位规划方案.pdf

【第一部分】市场及环境分析
一、宏观市场分析
商业宏观环境分析
2004 年,广东有 50%商业项目经营不善,商业物业空置率全线上升,其中
滞销、积压面积上升达 %。
2004 年,上海商业地产快速发展同时,空置率也随之快速攀升,大多数商
业项目处于苦苦挣扎的经营边缘。
2004 年,重庆的 65%商业物业经营不力,商业空置面积高达 万平方
米,高居全国榜首。
2004 年,北京商业地产全线飘红,但商业地产从业人士对商业项目经营却
是前所未有的迷茫。
……
目前,中国商业地产总体发展虽然形势良好,但值得注意的是,在已开发
的商业地产项目中只有不到三成的经营状况良好,商业地产陷入销售易经营难的
怪圈。
这是中国商业地产面临的困境,也是中国商业地产发展的瓶颈。
进入 2005 年后,随着房地产宏观调控力度的持续加强和新政策的出台,中
国商业地产面临着新的挑战和机遇,其处境非常微妙。
根据中国商业地产联盟研究中心发布的《 2004 年中国商业地产年度报告及
2005 年市场展望》透露,国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》,在其影响
下,2005 年,中国商业地产将呈现 4 大发展趋势:
城市社区商业将成为新亮点
2005 年初,国务院颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案,
商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理,该条例将参照发达国家的做法,引
入听证制度,邀请专家、利益相关者参与听证,避免开发盲目性。根据《条例》
规定,今后 10000 平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证,由发改委、建
设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织
及专家学者参与听证,商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见,开
发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见,方可办理有关建设手续。而建设
1 万平方米以上的商业网点,还必须到国务院有关部门进行听证。
从各种类型商业地产的发展趋势看,由于城市新社区建设步伐加快以及各级
各地政府目前积极鼓励发展社区商业,因此 2005 年及今后的一段时期,社区商
业将呈现出较大发展潜力。商务部认为:当前,新建居住区商业设施滞后的矛盾
比较突出,不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差,离以人为本、
服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣
的同时,更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设,要把社区
商业作为规划的重点;在业态上,要体现便利性、实用性;在功能上,要以老百
姓不断发展变化的消费需求为取向,完善服务设施,提高服务功能。这些精神将
对各地商业网点的建设产生重要指导意义,可以预计,今后一些适合社区商业发
展的商业形态,包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快
速发展,逐渐成为商业地产中的新亮点。
开发门槛与开发集中度将大幅提高
随着国内各项商业地产调控政策逐步到位,特别是房地产信贷门槛的提高以
及《城市商业网点规划条例》即将出台,都将在一定程度上限制商业地产的盲目
开发。商业地产的门槛抬高后,将淘汰众多不具开发实力的小公司,而使大公司
开发的集中度提高,投资开发的盲目状况将有所改善,将会出现一些无力继续开
发的商业地产项目被大公司并购的现象。
投资渠道方面,构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成
为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金
融市场,除银行信贷之外没有更多的金融工具,中外基金是否能进入将对商业地
产的开发产生很大的影响,这是 2005 年市场发展的不确定因素之一。
商家对商铺的需求将大幅增加
遵照中国加入 WTO 后的承诺,中国商业零售业自 2004 年 12 月 11 日开始彻
底对外开放,中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注,寻找适合商家
发展的商业地产项目,成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
而实际上,自 2002 年起,各大国内、国际大型卖场和超市就已开始了大规模
地圈地运动。家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开 12 家店铺,
在其他一些大城市各新开 6 到 8 家新店,2005 年新增 10 至 15 家冠军生鲜超市,
2006 年新开 100 家迪亚店。2005 年,外资商业对商铺的需求仍会有大幅增加,
同时商家对商业物业的选择标准将更为严格,物业结构适用性好、位置优越的项
目将成为追捧对象。
同时,随着百货业态发展到一定层级,商业分层越来越细化,国外卖场如:
沃尔玛、家乐福、百安居等大型