房地产基础知识.docx

房地产基础知识.docx房地产基础知识房地产概念知识房产是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称(占有、使甩收益、处分等权利)是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)是房屋及其权利的总称地产是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称(使甩收益、转让等权利)。房地产是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。房地产业是以土地W建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产产业的主要内容:1、土地的开发和再开发;2、房屋的开发和建设;3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等);4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押);5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等);6、房地产物业管理;7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。房地产市场一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);房地产的形态:1、单纯的土地;2、单纯的房屋;3、土地?口房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称;房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物,构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑,如:烟筒、树、路等)房地产按用地,性质分为:1、住宅用(70年);2、生产用(50年);3、经营用(门头等,50年);4、行政用(市政府、法院等,50年);5、其他用(学校,博物馆等)。房地产的特性1、房地产位置的固定性:土地是自然生成物M立置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制;2、地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;3、房地产的高质耐久性;4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增尢增加,物以稀为贵,房地产作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。房地产开发需要的五证两书一、 《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、 《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、 《国有土地使用证》经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和"四至"范围。四、 《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。五、 《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件六、 "两书"《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》、预售资格的取得:按照提供预售商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,经审核符合国家标准儿颁发的证明。而且必须是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。(新标准:七层以下含七层的商品房项目,应当完成基础工并施工至主体结构封顶。八层以上含八层的商品房项目,应完成基础工程施工至主体结构三分之二以上,不得少于七层)房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业;归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物;归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。两者既有联系,又有区别。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产的特征▲房地产的自然特征▲房地产的经济特征房地产增值▲房地产的自然特征a)位置的固定性;b)使用的耐久性;c)资源的有限性;d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注:房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分土地名词解释常用术语探复式:区别于跃层,受跃层启发,经济型跃层结构(上下不一样高);※错