物业管理之36计.doc

物业管理之36计第1计瞒天过海作为物业管理人员,对业主说实话没错儿,但什么实话都说就大错特错了。第2计围魏救赵不交暖气费可以适当地停他水,不交物业费可以有节制地停他电。法规不允许?当然不允许!但你不会不说是欠费停电吗?就说是设备故障,反正他钱不交来设备就老有故障。第3计借刀杀人业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车,但我们不砸并不说明所有人都不会砸。第4计以逸待劳这一批楼建得实在是差劲儿,一下雨就有人投诉北边儿窗户漏。漏怎么办?要修也得等天晴了,不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏,到时候业主不光投诉窗户问题,还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿了,所以业主报修不要着急,拖一拖、等一等,效果比你十万火急地赶过去还好! 第5计趁火打劫业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们来说不是坏事,我们也应该积极呼吁:“闹事的业主只是一小部分,而房屋的质量问题是普遍存在的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间,干脆你们直接把钱打到我们物业公司,我们负责组织施工,对广大业主也好有个交待。”当然,钱到了我们账上想怎么花就是我们说了算了。第6计声东击西我们要经常与业主沟通:“您对我们的工作有什么意见?您觉得我们还应该在哪方面改进?”业主如果有意见,我们一方面表示虚心接受,另一方面也要向业主大吐苦水,说一说工作难度,求得业主的理解和支持。如果业主提不出什么意见,那好,就快把物业费交了吧! 第7计无中生有业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么,我们收着拾破烂的管理费呢!当然这事儿不能跟业主讲,那么可以告诉业主:咱们这个小区是商品房,拿着银子来买房的都是上帝,售楼小姐缺乏对业主素质的把关,所以有个别收破烂发财的也成为咱们这儿的业主了,积习难改,人家不偷不抢,在自己家院子里拾点儿废品我们怎么干涉?第8计暗度陈仓你说这些业主操心自己家的事情不就得了,连我们这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心,一开口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是谁说出去的?下次再有这样的情况你们一律统一口径,就说我们到先进小区考察,学习人家的先进经验去了! 第9计隔岸观火业主家房漏了?先查查他物业费交齐了没有,如果没有,你可以先答应他马上就去解决,半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修,我们得先给交过费的业主服务,有耐心就让他等吧! 第10计笑里藏刀看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼,可以夸他的孩子,夸他家的狗,再不就夸他的衣服精神,总之要把他夸得心花怒放,恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。第11计李代桃僵保安队伍混乱、管理不善,为平民愤当然不能让保安部长承担责任,因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢?干脆把挂名主管保安部还不到一星期的副总给撤了,该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼了,正愁没理由办他呢。第12计顺手牵羊光撤那个副总是不够的,连跟他有关系的党羽亲信也一同拿掉。第13计打草惊蛇周三安全检查,赶紧贴通知出去!那些在地下室用电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来,等我们检查的时候天下太平,这不挺好吗?千万不要搞突然袭击,真到时候发现一大堆问题你怎么办?把人家轰出去?人家是租户,租户交费比业主还积极,不能全得罪光了嘛。第14计借尸还魂业主说咱们是“草台班子”,什么叫草台班