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房地产企业涉及税收制度
主讲人:刘忠涛
我国现行的房地产税收制度
房地产税收概述
税收是国家凭借政治权利,运用法律手段,按照预定的标准,无偿取得财政收入的一种特定分配关系。
房地产税收的特征
(1)强制性。国家以社会管理者的身份,对所有的纳税人强制性征税,纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。
(2)无偿性。指国家取得税收,对具体纳税人既不需要直接偿还,也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收,就是向居民无偿索取。
(3)固定性,也称确定性。指国家征税必须通过法律形式,事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。
我国现行的房地产税收制度
房地产税收制度及构成要素

(1)纳税人(课税主体)      纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人,即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。
(2)课税对象(课税客体)      课税对象又称征税对象,是税法规定的课税目的物,即国家对什么事物征税。
我国现行的房地产税收制度
税收制度及构成要素
(3)计税依据
即课税的具体对象,有实物量和价值量两类计税依据以土地面积、房地产价值、房地产收益为计税依据。
(4)税率   税率是据以计算应纳税额的比率,即对课税对象的征收比例,体现征税的深度。按税率和税基的关系划分,税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。
我国现行的房地产税收制度
房地产税收的种类
建筑企业营业税
房地产投资环节的课税耕地占用税
印花税
契税
房地产产业营业税
城市维护建设税
房地产房地产交易环节的课税土地增值税
税收教育费附加
契税、印花税
房地产占用环节的课税房产税
城镇土地使用税
房地产收益的课税所得税
营业税
定义
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。
建筑业计税价格
以建筑、修缮和其他工程作业(不含装饰劳务)的营业额,包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力的价款,但不包括建设方提供的设备价款
建筑业税率
3%;
营业税
销售不动产计税价格
单位和个人销售或转让或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税依据
销售不动产的税率
5%
耕地占用税
定义
耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。
进一步解释
耕地是指种植农业作物的土地,包括菜地、园地。其中园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。
税率
采用了地区差别定额税率
。
耕地占用税
税率
根据成府发〔2009〕第16号规定:成都各区(市)县耕地占用税每平方米平均税额标准:锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区为50元;成都高新区为45元;龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县为32元;新津县为29元;都江堰市、彭州市、崇州市为26元;邛崃市、金堂县、大邑县、蒲江县为25元
根据成地税发〔2009〕第45号规定
文件中所指“平均税额”,是指按“加权平均法”计算所得
印花税
定义
以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。
纳税义务人
1、立合同人,2、立账簿人3、立据人,4、领受人