东方溪谷(创意)产品规划建议.ppt

“皇后大道”、“水晶台”总体运作策略及产品规划思路策划中心2009年9月(东方溪谷项目)刺蒋句剔歧此跌习券曼绚故旬伞玲烬卓渐颈裸拆厚焊孟造胡转哀刽即蹭跪东方溪谷(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议第一部分项目开发背景及运作思路喇马晴猩涕轧厦焚石驰琅棒胶刑腋闪扰连相园纂勾发惑蹄坯融粒抵戮樟铺东方溪谷(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议项目总体定位:东方新城最高端的青年白领公寓抓住稀缺的产品结构灰空间溢价、小面积大功能品质溢价强调功能的精装修主题瞄准市场稀缺产品:面积50-80平米的小套二、小套三主题化、小资情调的装修风格充分利用30%可变空间以面积更小、功能更全实现差异化做到与竞争对手相比,相同功能,面积更小;相同面积,功能更多“小面积大功能”的装修主题超越富丽东方,以凯丽系列标准,皇后立面来提升项目品质通过入户大堂精装、架空迷你泳池、精品配套来提升项目时尚化、国际化的品质帅持焦白沙獭厂请钳耀氟葵牢呛蛆籽介有欲岁朋其尺撬吴纫赫租爽娥淑邹东方溪谷(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议富丽东方首创国际城魅力之城3号项目被分割成3个独立而零碎的小地块其中1号地靠近富丽东方,4、(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议总体运作思路1号地“皇后大道”借势富丽东方,打造富丽东方的迷你版城市白领公寓4、5号地“水晶台”借势魅力之城,打造大社区内的精装城市公寓一、3个地块2个项目二、高品质迷你居家户型,锁定市场的稀缺产品线面积控制:打造小面积多功能小户的极限,套二40-60平米。套三65-80平米用足30%灰空间,还可利用嵌入式衣橱、空调位改生活阳台等方式偷取面积三、精装修溢价,拔高项目品质,实现溢价能力四、成本控制,开源节流地面抬高半层,减少地下停车位的修建成本帖济抬拴脂涵保皑戚溅撼拆稗魏镣啪稀郑判身露碧盾绢久账逛垦油溅蝗上东方溪谷(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议核心运作策略1、土地价值最大化用足规划指标,容积率5,,共34层。有必要时可突破百米限制。2、1号地清水房,4、5号地精装房用足30%灰空间,并最大化限度的偷取面积,灰空间以实用和功能为主,尽可能减少非核心功能区域的面积。3、灰空间价值最大化的策略蛆饯猖扭耙扦囤伺基渊弄钵人掸墩膜窃拥豢温氧铃疵净销下弥治液邻姨铀东方溪谷(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议5、商业“风情化、景观化”的策略由于3个地块都位于“东方新城”大居住片区内的主要交通道路旁,未来具有一定的商业价值,商业可于1、4号地块临街地段打造1-2层的临街商业,5号地打造3层的商业裙楼,商业“风情化、景观化”充分挖掘“商业溢价”。自身打造小型化、精品化的配套:结合架空层的利用(特别是4号地)打造小型架空泳池、健身馆,棋牌室等等4、配套互补型、小型化、精品化的策略精装厨卫,简装客厅卧室,预留个性化空间家居设计前期导入,水电气前期导入6、精装修实施“小空间大功能”的策略建议与家居业巨头联盟合作,前期统一设计统一装修。精装房建议“以功能为主”的精装,强调“多实用功能、多储藏空间、多便捷设计”卸明肯霖县逐赠债揭轩痪镶瘩崔后蔫猴碰夷蛇父丘委蚜帘汤之孪陵幸筷锦东方溪谷(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议第二部分1号地块“皇后大道”项目定位及产品规划建议鹤蚂饲吴酉麦炳游朵盅沸花幂泣黔说阔绕敝彰屏橇道饥掇衙零拌慌鸡译宠东方溪谷(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议一、项目定位“皇后大道”公寓1号地块项目定位建筑风格景观定位纳帕溪谷、台地景观新古典风格档次定位凯丽系列产品,皇后系列外观富丽东方迷你版“实用居家型”青年白领公寓——面积更小、更时尚、更国际——罢邻吞代氛馆世指仇坏习泞瞧尽辕妹褒陶早啪杨儿伎杏急蘑愤曙吧崩椽菠东方溪谷(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议复制皇后的户型和外观,延续皇后的品质感临主要道路规划1-2层临街底商(右图红色图示)二、产品规划建议社区底商皇后大道主要针对首次置业的城市白领,打造55-83平米实用居家的白领公寓产品定位:复制“皇后米宜居小户1、规划建议单元式布局、3梯6-,利于成本控制掺揉扰搅键葵字烁琼虽赏仿剪盼檀锋苇沂坍曾驯坛烩讶完谓览抠斯惧荫醛东方溪谷(创意)产品规划建议东方溪谷(创意)产品规划建议