九龙国际招商定位..pptx

郑州九龙国际广场
招商定位方案
前言
商业地产是一个复合型的产业,既不是房地产行业,也不是纯零售商业,它包含地产、商业、投资、金融等方面,商业地产面对的是开发商、投资者、经营者和消费者四个利益主体,且四主体构成关系复杂
譬如
开发商角度:商铺价格/租金越高越好
投资者角度:希望价格越低越好
经营者:新商铺有培育期,希望租金越低越好,甚至是免租金
消费者:希望购买到商品价格越低越好
因此商业地产的开发、招商、经营和管理等环节是一个不可中断的链条,而商业地产项目的价值构成决定了项目招商运营的重要性
PART 1 项目分析
项目背景、区位分析
各项指数分析
竞争店分析
SWOT分析与市调结论
项目背景、区位分析
至2014年,郑州市沿农业西路至西开发区没有任何城市综合体项目,在国民经济发展模式逐步向集约化、现代化、社会化的形势下,与郑州市其它区域经济结构有很大差别。大力发展第三产业,是郑州西区经济结构调整的大势所趋
九龙国际广场由河南益通集团开发,由住宅、小学、综合性商业建筑群、幼儿园、大型超市、高端影院、知名餐饮等构成,商业部分全部自持
总体占地面积38373平方米,总建筑面积229938平方米,商业共计七层,其中地上五层,地下两层,面积108500平方米
周边二公里内居民楼盘数16个(不含在建楼盘),中小学5家(不含九龙国际互助路分校),至2015年,人口数可增至30万
位于河南省郑州市农业路与冉屯东路交汇处西南角,临城市主干道,东南西北通达便利
郑州市地域综合指数比较
竞争店分析
中原万达
西元广场
锦艺城
郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目,包括大型购物中心,SOHO,住宅,精品商业街等业态。㎡,㎡,写字楼建筑面积为6万㎡,㎡,住宅总建筑面积26万㎡。
郑州首个地铁城市综合体,位于郑州市建设西路与秦岭路交会处,是郑州市委、市政府重点打造的秦岭商圈核心。作为郑州首个依托地铁规划建设的大型商业项目,西元国际广场占地面积约25000㎡,总建筑面积11万㎡左右,是集购物、餐饮、休闲娱乐、商务办公为一体的城市综合体。
锦艺城位于郑州市棉纺路与桐柏路交叉口,包括大型购物中心,SOHO,住宅,小区内商业街等业态。是锦艺地产第一个商业项目,商业总体面积约20万㎡。
中原万达分析
复制型发展模式,导致其创新能力差。
高层管理人员缺失严重。
每个业种的质量都不是很高,万千百货、万达影院、大歌星KTV、大玩家电玩等主力店都是自己投资,自主经营的,而且这些主力店的品牌组合、促销手段、管理质量、设备质量指标都不是很成熟。
西区无竞争对手
锦艺城分析
优势:体量大,内部商业设计合理,内部装修档次高,有王府井百货与成龙耀莱影院等主力店支撑
劣势:定位不清晰,王府井百货在河南一直受其他百货店打压,商品活动力度小,竞争力小,目前经营业绩不好。
小区内步行街招租杂乱,定位与购物中心内有冲突,是购物中心内招商和运营的包袱。
招商团队不稳定,
西元广场分析
优势:地铁上盖商业,轨道交通带来稳定客源支撑,主力店有奥斯卡影城与华润万家超市支撑
劣势:招商能力应在我项目之下,商业管理公司内部问题,定位不清晰,建筑内死角较多
SWOT分析与市调结论
优势
物业自持
人口资源
主力店
交通便捷
劣势
商圈不成熟
消费客层不成熟
旧城转型期
挑战
市场培育
竞争对手
电商冲击
机遇
新商圈崛起
住宅成长
消费理念更新期
政府主导方向
项目定位应纵观全局,综合弥补各竞争店的劣势
把控品牌细节
合理分配业态,错位经营
优化动线