烟台房地产市场调查与环境分析提案报告.doc

前言
对于一艘航行在海上的船来说,在没有确定方向之前,来自任何方向的风都是逆风。
美食家评论厨师的水准,常以平中见奇为评判标准。用珍禽野味为原料固然容易做成美馔佳肴,而能用萝卜白菜做出珍馐,才显真功夫。这句话的潜台词是:所谓大师,是能从平凡中挖掘不平凡,最大限度激活事物的潜能,才能形成真正的竞争力。
我们常说:
一个房地产项目的成功!
70%取决于投资决策,这其中包括地块的选择、产品及客户定位、规划设计、建筑材料、施工质量等因素。
25%取决于整盘的行销企划,这其中包括案前的一系列准备工作,业务和企划的紧密结合等等。
5%取决于业主方同代理行销公司之间工作配合度的紧密与否。
故此前面的70%,是由后面的25%+5%来加以实现的。
我们要做的,是给出船航行的正确方向。当然我们有信心更有能力以平中见奇的手段,把任何状态下的房地产项目之营销做得卓越和出色!
第一部分
战略定位
在日益严酷激烈的竞争环境下,需要锻造房地产企业在新经济时代的核心竞争力。作为房地产企业,怎样以创新为核心,打造自己的核心竞争力呢?我们可以从四个方面考虑:
第一,个性化需求的准确把握能力
新经济的发展,将带来消费群体素质的提高及人们生活品质的提升,也带来生活和工作模式的变化,资讯的发达更刺激着人们潜在的需求,这必然促使每个人的需求有了新的变化。
得客户者得天下。客户满不满意,企业产品和服务是否符合客户的需求,直接决定企业的生死存亡。
对客户个体需求见微知著的洞察力,无疑是我们发现和制造商机的首要条件。
第二,准确把握群体市场,对房地产市场变化趋势的快速反应能力
作为规范的经营运作,仅仅掌握客户个体的需求还是远远不够的。而应该进一步提升为群体需求的把握,也就是目标市场的把握。同时,企业要实现可持续发展,还应未雨绸缪,灵敏地掌握市场变化趋势并快速作出反应--实际上就是对某些潜在特定客户群体需求的发现\把握与满足的能力。
市场变化趋势的判断能力;结合供求多要素的决策能力;动用各种资源的快速实施能力;要求企业必须像一支
“快速反应部队”,具有高效、快速的反应能力,这是企业竞争力最基本的一条。老牛破车,蜗行牛步;官僚机构;繁文缛节,只有被淘汰的份儿。
第三,量身定造高附加值的能力
这个问题就是制造什么样的产品问题。一是地产作品要量身定造,二是产品要有高附加值。
量身定造,按细分市场定位去精心出品,是发展商理性与成熟的标志。例如,对于多样化产品的研发能力;对于新材料、新技术、新工艺应用能力及成本控制能力。
所谓产品的附加值是对于整个居住系统的要求:它可以体现在自然生态环境上、小区文化氛围上、小区信息化上、个性化服务与全程服务的内容中,等等。
这最终为项目所制造的是一个差异的产品,区别于同区域、同类型项目,而又满足市场与客户的需求,从而真正将胜负决定在开发建造之前。
第四,现代营销手段的运用能力
俗话说“货好还得会吆喝”,随着房地产同质化趋势的增强,营销能力在企业竞争力中的作用日益突出。营销能力是企业必须着力培养的竞争力,否则产品将淹没在信息海洋中,再好的产品也只能“待字闺中”,找不到好婆家。甚至贬值乃至嫁不出去!
我们以为,盲目地坐等产品升值或采用原始或消极地营销方式与形成市场冷落封杀和最终走向烂尾无异!
我们的结论:工欲善其事,必先利其器;
与其恋子以求生,不若弃之而取势;
只有率先抢占时机,才能更好把握商机!
第二部分
市场现状
烟台略览
1、自然环境
〖地理位置〗
    烟台市地处山东半岛中部,东连威海,西接潍坊,西南与青岛毗邻,北濒渤海、黄海,与辽东半岛对峙,并与大连、韩国、日本隔海相望。,,全市海岸线曲长909公里。是一座美丽的海滨城市。
〖地形地貌〗
烟台地形为低山丘陵区,山丘起伏和缓,沟壑纵横交错。%,%,%,%。低山区位于市域中部,山体多由花岗岩组成,海拔在500米以上,最高峰为昆嵛山,。丘陵区分布于低山区周围及其延伸部分,海拔100-300米,起伏和缓,连绵逶迤,山坡平缓,沟谷浅宽,沟谷内冲洪积物发育,土层较厚。
〖海域概貌〗
烟台市北、西北部濒临渤海,东北和南部临黄海。有大小基岩岛屿63个。面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛,有居民的岛15个。沿海表层水温变化较外海明显且幅较大,年平均水温11~14℃之间。海水表层盐度年平均28~31‰左右。
〖域内景观〗
烟台山青水秀,气候宜人,有丰富的自然景观和人文景观。尤其是夏季,海风抚面,清爽可人;山花烂漫,沁人心脾;海光山色,交相辉映。既是避暑纳凉之胜地,也是各地游客旅游