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人民币升值预期导致我国房地产泡沫的实证分析
[摘要] 随着人民币汇率制度改革的进行,房地产价格的大幅波动引起了广泛的关注。本文通过建立房地产价格的VEC模型对中国现阶段的房地产价格波动及其影响因素之间的关系做动态分析,最后得出相关结论和提出政策建议。
[关键词] 人民币升值房地产价格动态分析

人民币升值以来,我国房地产市场泡沫的产生,特别是进入2008年后房地产市场陷入低迷,前几年聚集起来的房地产泡沫进入破灭期。本文将立足人民币升值和房地产市场现状采用2005年7月~2008年9月的最新数据实证分析人民币升值预期对房地产泡沫的影响。
在中国走向对外开放的背景下,投资者将有一个全球的投资组合视野,使国内资产价格产生相对于汇率变动的贴水和升水,一国货币的汇率变动将成为其国内资产价格变动的重要影响因素。本文认为房地产泡沫的产生受人民币汇率变动和热钱因素的影响,若以ER、HP、HM分别表示人民币实际有效汇率、房屋销售价格指数和热钱(用外汇储备代替)。人民币升值预期和房地产泡沫之间的VAR关系模型可以表示为:

αi为方程的系数,μ是白噪声误差项,t表示时间,i表示滞后阶数。
作ADF平稳性单位根检验可知,变量本身并不是平稳的,在经过一阶差分以后变成平稳时间序列。变量同阶平稳通过ADF单位根检验,说明变量之间存在着协整关系,可以进行协整检验。根据AIC和SC值进行判断决定用滞后一阶,即选用VAR(1)模型。本文基于VAR方法的协整系统检验,检验结果如表1:

注:*表示在5%的水平上拒绝原假设。
协整检验结果表明,实际有效汇率、房屋价格指数和外汇储备之间存在着长期的均衡关系,协整方程为:
㏑HP=-㏑ER+㏑HM++μ
(-)() ()
则白噪声误差项μ=㏑HP+㏑ER-㏑HM-
对白噪声误差项μ进行根检验,则
说明残差本身是平稳的,所以存在协整,远期是均衡的。建立VAR动态模型:

㏑HP=-㏑ER(t-1)+㏑HP(t-1)-
㏑HM(t-1)
实际有效汇率、热钱对房地产价格有一个负的影响,即实际有效汇率的增长会导致房地产价格的下降,这似乎与人们的直觉相悖,然而由于人们对人民币升值空间存在一个理性区间,当人民币升值到一定程度时,人们对人民币升值预期减少,中国房地产预期收益度相应上升,人们开始抛售,房地产价格应声下跌。以上分析是一种长期均衡,更加深入的分析需要通过误差修正模型来进行。在VAR系统的基础上,相应的误差修正模型(VEC)为:
△㏑HP=--1- t-2+△㏑HP t-1+△㏑HM t-1+△㏑ER t-1-
误差修正模型系数项为负,说明房地产价格对长期趋势的偏离不能在短期内得到纠正,另上一期的房地产价格对当期房地产价格在短期内的影响也很显著。
根据房地产价格对人民币实际有效汇率和外汇储备的冲击的响应,在第一期给人民币实际有效汇