营销策略营销总纲.ppt

权声明:本文版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。泛华集团南谷项目营销总纲谨呈:厦门泛华集团1一花一世界,一叶一禅亭。2报告研究思路1项目目标梳理2营销环境浅析3项目营销攻略4营销策略分解……禅意身在何方?……禅意如何而造?……禅意缘何而来?……禅意不云而行。第一章【项目目标梳理】411月底完成展示区(入口及两侧、桥、主景观)12月10年9月11年1月5月2月10月11月3月4月项目背景:时间节点紧迫,必须实现今年12月底一期开盘取地背景泛华集团集打造“发现之旅”的十年精髓,经过收购项目,获得本项目全部权益,在原建筑设计基础上完成施工与销售工程进度12月底售楼处及样板房开放12月底一期开盘前期筹备期广告推广、销售物料、岛内接待点等确定不足两个月蓄客期蓄客期11月底展示区开放,12月底售楼处、样板房开放,并一期开盘,时间极为紧迫,意味着项目在蓄客时间短、展示不足情况下开盘5*:价格目标是长期实现的过程,二项目整体超越“发现之旅”,,意味着需2个月内快速蓄客销售,一期推出52套,速度上追求短平快本项目是泛华品牌升级之作,提升品牌美誉度,体现企业责任感展示不足、蓄客时间短的情况下开盘,营销周期短一期推出52套,开盘按60%销售率看,开盘目标约为30套开盘须确保成功热销,/㎡基础上,追求稳健收益,长期实现价格提升通过项目在发现之旅之上的成功运作,实现品牌升级世联对目标的理解:速度为先,较快的速度-》品牌形象-》稳健的价格世联对目标的理解短期内项目以速度为先,保证稳健的利润,长期实现价格提升,及形象和品牌超越6蓄客时间短展示无法到位开盘任务重长期——针对650亩大地块:必须要树立项目鲜明的整体形象,不仅是大盘,更是名盘,标杆盘!短期——针对102幢小地块:必须要有创新概念包装项目!必须要有突破手法营销项目!目标决定营销方向7无论房地产营销经过怎样的历史演变,它始终围绕着三大核心堡垒进行:卖什么?核心堡垒一卖给谁?核心堡垒二怎么卖?核心堡垒三我们项目如何定位,方能从片区中众多楼盘大鳄中脱颖而出?我们的买单者在哪里?厦门?海西?或是全中国?什么样的营销策略能在短时间内迅速提高项目的知名度与影响力?8第二章【营销环境浅析】9五大举措:史上最为严厉的调控举措,宏观市场形式严峻,同时厦门限购令的出台,对漳州市场或将存在一定机遇【宏观市场】限购令:家庭年内限购一套房从2010年10月1日起至2010年12月31日,同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能在本市新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。紧信贷:完善差别化的住房信贷政策各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。严税收:调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税;对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。强管理:严格商品房预售管理,加强市场监管一是进一步落实取得预售许可证后10日开盘制度,规范商品房销售现场公示,防止开发企业捂盘惜售行为。二是加强价格监管。继续加强“一房一价”、“明码标价”管理,调整价格超±10%的必须重新申报预售方案。三是规范商品住宅预订行为,已签订认购合同的必须在“网上房地产”公示。四是加强市场巡查,查处违法违规行为,切实保障房地产消费者合法权益。五是严格执行商品房预售监管和市场秩序管理相关规定。促供给:切实加快保障性住房建设和分配从2010年10月1日起,同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能在本市新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。10