某别墅推广策划方案.ppt

汤墅·王朝策划推广方案前言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征,代表了生活的“最高境界”。现在,烟台的,城市白领阶层、中产阶级的形成,更使居住理念发生了深刻的变化。如果说,“扩大居住面积,改善居住条件”是“第一波”,“优化居住环境,讲究生活质量”是“第二波”的话,那么烟台楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然,提高生活品位”。继多层、高层、小高层产品之后,更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向,所以别墅将成为今后几年烟台楼市关注的热点之一。对于烟台的开发商来说,别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富,但大多数参与别墅开发的房产商,都在做着努力——让产品更具个性,让客户更加心动,让物业品牌更有魅力!项目应该怎么规划?如何给该产品作准确的市场定位?她的主要客户群体特征又是怎样?做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。提案大纲具体内容1、国内房地产市场解读2、烟台房地产市场解读3、烟台城市经济概况我们处于什么样的环境?我们是什么性质的项目?1、项目综合解读2、项目区位分析3、项目SWOT分析1、项目定位思考2、项目定位诉求3、烟台客户研究找到我们的出路提案大纲具体内容我们如何去做?规划设计建议1、项目布局规划调整2、外立面风格建议3、其他物业形式的建议4、物业管理建议1、营销推广策略2、十大营销策略1、国内房地产市场解读2、烟台房地产市场解读3、烟台城市经济概况第一部分:宏观环境分析一、国内房地产市场解读一、房地产政策近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2004年8月国务院下发“18号令“指明了房地产业中长期的发展方向。明确提出完善住房供应政策、加强经济适用住房的建设和管理、增加普通商品住房供应、建立和完善廉租住房制度、控制高档商品房建设。增加普通商品住房供应,高档商品房要严格控制并暂停审批。2006年5月29日国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。一近期经济适用房建设目标9月底前公布。二90㎡以下住房须占开发项目总面积七成以上。三购房不足5年转让须交营业税。四空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。五6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,对购买自住住房且套型建筑面积90㎡以下的仍执行首付款比例20%的规定。六居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。七土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。八各地城市年内建立廉租住房制度,并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。《意见》涉及面从土地供应与监管、住房建设规划、税收、信贷、房地产建设与交易管理、信息统计与披露制度、房屋拆迁规模和进度《意见》表明了中央政府调控房价的决心,解决住房供应结构不合理的核心问题。近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2007年1月16日国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)187号文明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围,扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状,标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。而城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于1月1日正式实施。土地增值税主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。187号文延续06年“国六条”精神,以期调整住房结构供应、降低房地产开发企业的利润,并以此继续打压房地产投资热度。2007年3月-12月央行六次加息2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月20日央行六次加息。今年央行六次加息继续抑制房地产过热发展,通过减少需求稳定发地产发展。2007年8月7日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,力争到“十一五”期末,使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。加大对中低收入者居住改善,努力降低因房价过快上涨引发的社会问题,减少住宅需求,促进房地产全面健康发展。一、房地产政策一、国内房地产市场解读近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2007年8月21日《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》从2007年8月22日起,上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)。与加息政策配合实施,缓减房地产过热发展