丰惠蝴蝶湾二期小户型营销方案.docx

,面积区间在85-118m2,其中85m2两房体量居多,成为此次上市的主力户型。85m2左右的小户型共46套,已售15套,剩余31套。面积在85-88m2之间,均为两室两厅一卫,户型方正合理,双卧向南。85-88m2小户型价格在2380-2680元/m2。SWOT分析优势(Strengths):本案定位高档,通过前期的广告造势,项目在当地已经形成一定的知名度,当地人普遍认为本案是当地的高品质楼盘。整体规划由美国孚威考特建筑事务所设计,在规划设计上进行了超前突破,使本案更具先进的居住理念,并拥有创意的园林景观。蝴蝶会所为本案增色不少,作为社区配套的一部分,为业主未来的生活配套提供了保障。此次上市的小户型,布局合理,双卧朝南,全明设计,户型的市场接受度较好。劣势(Weaknesses):项目的地理位置处于城西经济开发区,根据对大丰本地人的路访以及对本案的评价,认为本案地理位置较偏,超过了能够接受的心理范畴。市场认同度不好,虽然知名有了,但是美誉度不足。部分小户型房源分布在顶层,由于客户对顶层房源具有一定的抗拒性,必然加大了这部分85m2两房销售的难度。小户型的客群偏年轻化,而这类客户的经济实力一般,对价格的可承受力不大。机会(Opportunities):加强对本案地理位置及交通的引导,让购房者切实感到离市中心原来也很近。项目周边仍在高速发展中的经济开发区,应该为本案今后营销的重点,加强经济开发区内离项目较近的工厂的宣传力度。对城中准备结婚的青年购房群体加强项目生活配套全面的宣传,用以抵消项目地理位置的不利影响。当地人的经济收入毕竟有限,更多人偏向选择小户型,这为85m2两房的销售提供契机。威胁(Threats):当地人口较少,本地市场已趋向饱和,可谓僧少粥多,竞争异常激烈。当前大丰住宅市场明显供过于求,投资者多于自住者,本案目标客群中拥有2-3套住房者居多,购买力明显不足。地段接受上观念扭转有一定难度,需要更多的时间让他们接受这种“离尘不离城”的生活。景观环境虽好,但未来物管费也会偏高。SO策略(发挥优势,抓住机会)小户型价格是低的,品质是高的小户型的形象是独立自由的小户型的居住理念是努力改变一尘不变的生活形态WT策略(减少劣势,避免威胁)强调总价强调自主空间强调自我价值实现强调自由的居家生活享受第二篇定位篇第一部分客户定位客户来源目前本产品的客群偏年轻化,他们能接受新事物,追求高品位,但没有积蓄,对于总价控制比较在意,但他们后续潜力大,对未来的期望值高,本案要抓住城乡适婚青年。乡镇人群是本项目另一重要客群,他们经济实力雄厚,具有投资意识。因为购买群体有限,所以本项目要积极鼓励第二次或三次置业。客户属性首次置业者特征分析:多为拆迁换房人群和周边乡镇人群,有一定的经济实力和居住经验,追求健康高品质的生活,他们更加注重居住的环境。一部分购买婚房人群,现在的年青人追求高品质生活,他们可能需要家人的支持,但生活质量是他们认为最重要的。首次置业人群,喜欢县城便利的生活,他们大多来自县城中心及周边乡镇。二次置业者特征分析:二次置业主要以投资为目的,置业者有较强的经济实力,他们会看重区域未来发展潜力,他们更加注重居住品质,对社区环境、物业管理等方面提出了更高的要求;