高层住宅项目物业理的服务内容.doc

高层住宅项目物业管理的服务内容高层住宅项目物业管理的服务内容提要:物业保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分,因此物业的保安工作离不开社会,离不开政府公安部门高层住宅项目物业管理的服务内容本节主要阐述XX院项目安全管理,环境卫生及绿化管理、设施设备的维修及维护三个方面的服务内容。(一)XX院花园安全管理保安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说”安全第一”,保安工作具有第一位的意义,只有物业的安全有了切实的保证,租户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。 1、治安管理(1)治安工作的特点及主要任务特点: A、以预防为主。无论是治安也好,消防也好,都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。 B、物业保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分,因此物业的保安工作离不开社会,离不开政府公安部门,这是保安工作最明显的一个特点。 c、服务性强。从本质上看,保安就是服务,即提供保安服务。作为保安人员,要树立”服务第一、用户至上”的思想,既要保持公安人员的警惕性,又要有服务人员的和颜悦色;既要坚持原则,按制度办事,又要文明礼貌,乐于助人。 D、软件与硬件同时抓。一个物业保安工作的好坏,既要靠软件也要靠硬件,我们一方面要不断提高保安队伍的素质,另一方面要抓好保安设施的建设,建立完善的保安系统和消防报警系统。主要任务: A、门卫工作。着装整齐,维持大门口秩序,疏导交通车辆,为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等,同时应注意防范进出人员中的犯罪分子,防止各类案件的发生。 B、安全巡检。定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查,发现不安全的因素及时进行解决。 c、停车场管理。疏导车辆进出,检查停车证件,收取临时停车费,进行停车场消防和安全管理。 D、治安协助。防止治安事件,对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。 E、消防工作。消防控制室值班检查,消防设备,配备专职消防人员,建立义务消防组织,进行消防训练。 F、与其他部门搞好配合工作。 2、相应的治安防范措施(1)安保部的组织结构 XX院管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关,物业面积越大,配套设施越多,班组设置也就也多,越复杂。保安部一般的岗位设置为: (2)合理安排治安岗 A、电梯服务:服务前台小姐、门童二班倒16小时值班(视实际需要,拟在主出入口设置) B、智能监控中心三班倒24小时值班 c、地下车库出入口三班倒24小时值班(分设东北岗、东南岗、西部岗三个岗位) D、小区巡逻岗三班倒24小时值班 E、小区主入口大门三班倒24小时值班 F、保安主管负责花园内安全管理工作的总体协调。(3)加强非办公时间门岗的监控力度 、登记询问后、登记进入XX院来访客户进入XX院(跟踪观察) 其他人员进入XX院(跟踪观察) (出入证)无异常放行来访客户放行其他人员放行 ,收回放行条放行(4)组建机动快速应急分队快速应急分队直属管理处管理,负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活,基本职能是:区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。(5)实行24小时巡视巡逻人员实行24小时不间断巡视,确保及时发现问题和处理问题,巡逻人员采用徙步巡逻方式。(6)加强区域巡逻为加强对治安巡逻的控制,保证巡逻到位。(7)治安状况统计对治安状况控制实行每月统计,分析所产生的各种问题,找出原因,制定相应的措施。(二)车辆管理车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失,要做到这一点,首先要搞好停车场的建设。 1、位置规划车辆可分为机动车和非机动车两类,机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放,既不利于车主,也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态,XX院管理处把停车场库的区位作适当划分,以下是停车场库划分的一个构想: 2、内部要求对于机动车,我们将根据物业的整体规划,实施以下管理措施: (1)了解用户车辆情况,实行便捷停放(2)实施停车专用车位制度(3)物业道路设减速坡,限制车辆速度(4)严禁无牌车进入停车场(5)做好宣传工作,除在标识牌上标明车辆停放标志外,平时也做好相应宣传,发动大家自觉遵守停放规定(三)消防管理消防安全责任重大,这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会,消防管理的关键环节在于下列四个方面。 1、宣传教育开展消防安全教育,树立消防安全意识是贯彻”预防为主