物业管理收费问题浅析.doc

物业管理收费问题浅析.doc.doc物业管理收费问题浅析国贸0509(05730336)郝雪文1研究背景近年来,物业管理收费问题成为群众投诉的热点价格问题,受到社会关注。物业管理收费与人民群众生活密切相关,是人民群众最直接、最关心、最现实的价格问题,物业服务纠纷长期困扰着物业行业的发展,它己成为物业管理行业生存和发展的瓶颈,解决物业服务纠纷和矛盾,规范收费行为,推动物业服务向市场化发展,,是0前迫切需要解决的问题。通俗地讲物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护和关区域内的环境卫生和秩序的活动。同时物业管理乂是一项系统工程,它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中,其作用的重要性是显而易见的。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为,这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的,因此在物业管理市场屮必然的要求是“谁受益,谁交费”。由于业主并非物业管理专业人员,因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为,对物业管理的认识W停留在表面上。0前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化,同吋还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责,所以一旦房屋存在质量问题,就以此为“借U”,拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商,或是因自己装修不当等原因造成的,其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司,也不属于物业管理公司的工作职责范围。2文献综述赵丹凌(2006)认为,以前,由于国家对物业管理服务项A没有统一的规定和检查标准,支付多少物业管理费,达到什么样的物业服务标准,怎样达到质、价对等也没有统一的要求,所以造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中,物业管理公司只能从双方的利益出发,根据物业管理费的收缴情况,提供相砬的物业服务,对此,部分业主就会认为质、价“不符”。同时,在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这样,业主就会对物业服务不满意,,因而拒交物业管理费。钱满发(2006)认为,物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了,但收费到底应是多少?依据的法规是什么?怎样制止乱收费?至今没有一个明确的说法,因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜。这又主要集屮在两方面,一是乱收费,另一个是不收费,物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重,比如拆迁户,对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费,有的因车辆丢失不交保安费,低层住户不交电梯费,二次加压费等,另一方面:业主方面主要是认为管理服务不到位,不规范,小区环境脏、乱、差、收费不合理,乱收费、多收费的现象时有发生,物业管理没有标准可循。周越(2006)认为,物业收费应是优质优价,按质论价,而不应是统一不变的,如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性,应该在不同的范围内实施标准的量化与质化,从而体现质价比的合理性,公平竞争的原则性,现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的,或是从房管部门转制而来的,体制转轨的过程是急促的,被动的,固而产生物业管理企业规模小,管理成本居高不下,经营效益也比较差,从而不具备应有的实力和资格,