房产抵押不良资产处置流程全揭秘.docx

房产抵押不良资产处置流程全揭秘金融机构最常见的不良资产是房产抵押或车辆抵押的不良贷款,本文我们了解房产抵押的不良资产是如何处置的。银行对不良资产的认定有一套标准,如果真的形成了不良贷款。银行最急切的愿望是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司(长城、信达、东方、华融)和各省市的地方 AMC(通常是在组包的情况下),或者卖给有实力的第三方合法主体(个人或者公司,通常是不组包情况下)。银行不良资产最先产出的地方是银行,然后会流动到四大 AMC 及地方 AMC。再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般是三折,如果卖给了四大,四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格,也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构,然后处置了不良资产的利润分给四大。两种操作模式都比较常见。房产抵押不良资产的房产抵押不良资产的特点可以概括为:资产流动性程度差异较大;房产属性多;处置过程中变数较多。由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等,不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多,在后文详述。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易,所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。房产抵押不良资产处置流程我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在北京海淀区的面积合适、产权清晰商品房,从房产的位置以及属性来看,这是一笔极好的不良资产,处置方能够获得很好的利润。但是,不良之所以称为不良就是因为在处置过程中变数太多,处置时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产的一个合法合理的处置流程。假设不良资产处置机构购买此不良贷款,成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下:1、处置机构到法院起诉借款人,法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。2、借款人主动出庭,法院开始审理此案,在开审前还需要等待一段时间。开审后,一般情况下都能胜诉。3、胜诉后,法院会执行判决将房产进入司法拍卖,在进入司法拍卖前,还有一道资产评估的流程(如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同),这也会花一些时间。4、在执行判决后最好的情况是此房无人居住,借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格,顺利进入司法拍卖程序,司法拍卖还需要等一段时间。最终,司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用,剩余部分退回给借款人。以上是最顺利的处置流程,但是就算最为顺利的处置流程中,也有几个非常不可控的时间:1、法院开庭时间;2、司法拍卖时间。但是这两个时间都是比较可控的变数。在处置过程中的变数如下:1、在法院发送《诉讼文书》后,发现借款人跑路了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定:“受送达人下落不明,或者用本节规定无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过六十日,即视为送达。”也就是说在借款人跑路的情况下,需要等待 60 日,才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了 60 天了。2、一般来说开审后处置机构申诉的可能性极大,但是不排除败诉的可能性,如果败诉那么又得上诉,上诉得时间会非常漫长而且不可控,如果超过了债务得追诉期,那么这笔不良资产不能产生任何价值。3、在很多情况下,处置