康源物业重庆大学城项目提案.doc

突破!中国房产经过近二十载的发展,越发朝气蓬勃,希望满满;重庆房产历经十年磨砺,也已今非昔比,展露头角。但是,困难依旧存在,挑战仍然巨大。偏于一隅的陈家桥,地产星火刚刚点燃。市场在哪里?出路在何方?面对疑问,惟有认真思考,求得突破!对于本案,我们认为,成功的关键只有一个,那就是,抓住先机,用适宜的产品打动适宜的人群。问题分解开来,即“本案需要什么样的产品”和“这样的产品该怎样面市”两大部分。突破二者,也就为本案的成功入市场奠定理论基础;突破二者,也就为本案吹起了进军大学城地产的响亮的号角!第一部分本案需要什么样的产品?要知道本案需要哪种类型的产品其实并不难,首先,我们需要了解的是,项目周边的基本情况,实事求是,从调查中寻求真知。项目位于重庆市沙坪坝区陈家桥,临近正在开发建设中的重庆大学城。项目的周边情况到底如何?(摄于2006年6月25日)我们将从下表中窥见一斑。地块位置项目位于重庆市沙坪坝区陈家桥镇重庆传动轴厂区周边配套生活配套地块附近目前位置尚无大型、规模、自成体系的生活配套设施。但由于距离陈家桥镇仅有10余分钟路程,因此可享用陈家桥原有生活配套;教育配套重庆大学城与项目一街之隔,尽享大学城的教育资源;医疗配套沙坪坝区陈家桥镇中心医院交通状况东西向重庆大学城景观大道南北向国道319线、渝遂高速公路和绕城高速公路纵贯陈家桥南北;立体交通网规划中的重庆地铁一号线铁路铁路运输十分便利,襄渝铁路、渝怀铁路编组站和铁道部集装箱结点站距镇4公里,距成渝高速公路白市驿入口27公里。地貌特征小型丘陵地带地块属性属重庆传动轴厂区用地项目占地占地约16万㎡通过以上的地块特征分析表格,我们发现如下一些现象:第一,项目具备一定优势,值得充分利用。(strength)自然环境清新怡人:由于坐落于山清水秀的缙云山脉及歌乐山脉之间,可以说陈家桥镇自身拥有突出的自然环境条件,空气清新,工业污染小;交通四通八达:快捷便利的交通网络,保证了陈家桥镇未来畅通的路网。无论是公路还是铁路,甚至是立体交通的地铁,陈家桥距离主城的时空差都会越来越小。人们会感到居住于此其实并非像想象中的闭塞;项目所处的房产价格空间相当具有想象力:陈家桥区目前刚刚处于开发阶段,大学城破土动工,西永城市副中心也如火如荼的立项上马,可以说,原来荒芜偏僻的山间小镇顿时变得充满了无限希望和可能。由于起点低,因此,项目自然具有与重庆主城形成鲜明对比的性价优势,对购房者而言,这是不能抵挡的诱惑。第二,困难重重,尚需认真应对。市场极为不成熟,消费空间没有成型。目前看来,地块周围都属于开发地段,人烟稀少。项目所能辐射的陈家桥镇人口也非常有限,地产消费市场根本就没有形成,这对于项目今后的入市销售造成最直接和最具体的障碍;临近传统污染源乙炔化工厂附近,给消费者心理上带来消极影响。化工厂从来都是传统意义上的危险污染源之一。作为居家而言,一般都会杜绝与之相邻;配套相当不成熟。地块方圆2公里范围内,都没有大型的超市抑或农贸市场,这给日常生活带来了诸多不便,尤其是对于长期选择居住于此的终极购房者更是致命打击;举脚出行存在问题。地块通往临近的大学城景观大道尚有一段距离,而目前连同二者的却是田坎小道,且车辆过往尘土飞扬。第三,机遇千载难逢,给项目带来灿烂光明。市政大型建设给项目造就数不胜数的“诱人未来”。西永城市副中心的建设,重庆大学城的拔地而起,这些的出现,必将为项目带来各种与之相适应的配套设施,例如大型超市、教育配套等等,相信陈家桥版块不久就会成为重庆西部另一个房产开发及居家的热土;市政府的积极倡导与政策扶持。重庆市委、市政府已将西部新城容纳入“十一五”社会经济发展战略计划,因此,不难想象,今后陈家桥必定会享受到更多的政府优惠,这对于房产开发来说是再好不过的利好因素,对购房者而言更是福音。大型开发商的强势介入,令本项目坐收东风便利。龙湖集团已经在大学城取得一地块。这对于陈家桥版块的地产升温无疑是一剂最有利的强心剂。可以想象,今后项目毋需过多广告宣传投入,便可尽收由其产生的广告效应。第四,对手众多,恶战一触即发。新区开发,引来逐食者无数。从目前我们看到的区域规划图中不难发现,再大学城及西永新城拿地开发投资的房产商比比皆是,尤其是以龙湖为代表的大型开发商的强势介入,更使得该地区炙手可热,竞争也随之加剧。第二部分什么样的产品市场定位才能发挥强劲的核心竞争力?同样的理由,我们认为,项目的实际情况决定了本案只有走“性价比优势的实用性中小户型产品”,才能为生存打开一片天地!说明如何看待“性价比优势”与“精品”的关系?首先,我们认为,“性价比优势”和“精品化”化本身是不矛盾的。总价上的低,并不影响产品自身的品质。其次,“性价比优势”和“精品化”是相辅相成,互为补充的。“性价比优势”可以协调因高单价带来的市场风险,扩大产品的受众面